購買農(nóng)村房屋的注意事項

發(fā)布日期：2014-11-02 作者：崔新江律師

1、弄清物業(yè)產(chǎn)權(quán)
　　舊村改造帶來商機多多，由于二手房權(quán)屬問題復(fù)雜多樣，購房前可以通過查冊規(guī)避部分風(fēng)險，包括查證該出售的物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景資料。該環(huán)節(jié)對買家是非常關(guān)鍵及重要的，買家應(yīng)向業(yè)主或中介公司問清楚該房屋產(chǎn)權(quán)問題的查證具體情況，最好保留一定的依據(jù)證明。
2、回遷房出證后可以轉(zhuǎn)賣
　　拆遷后回遷的物業(yè)持《回遷協(xié)議》是不能辦理交易的，必須待出房產(chǎn)證后才能交易。而回遷房出證后的房產(chǎn)性質(zhì)基本上與商品房一樣是沒有年限限制出售的，無須與解困房或安居房一樣受年限限制出售。
　　出售回遷房與出售商品房一樣，只要出房產(chǎn)證滿5年就可申請減免營業(yè)稅及個人所得稅。而對于那些回遷房出證未滿5年的人士，可查看原物業(yè)被拆遷時簽署的《拆遷協(xié)議》或《回遷協(xié)議》，只要已滿5年就不需要繳交營業(yè)稅和個人所得稅；但申請減免營業(yè)稅及個人所得稅時必須要提供《拆遷協(xié)議》或《回遷協(xié)議》的原件才能減免，如不能提供原件的可通過檔案館調(diào)取以上資料來減免。
3、宅基地自建房買賣違法
　　國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭諿1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。
　　消費者若購買了宅基地自建房是無法拿到房產(chǎn)證的，也不能上市交易。一旦發(fā)生了房屋糾紛，將得不到法律的保障。即使買賣雙方已簽訂合同，但根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同視為無效合同。
4、農(nóng)村集資房嚴禁上市轉(zhuǎn)讓
　　集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。目前在城中村或城中村附近出現(xiàn)價格特別低的房子，買家須特別留意，這些很有可能是在宅基地上興建的農(nóng)村集資房。
由于宅基地不能上市交易，農(nóng)村集資房也是嚴禁上市轉(zhuǎn)讓，也不能辦理按揭，購買農(nóng)村集資房最大的風(fēng)險在于購買行為不受法律保護，而到公證處對交易進行公證，只能作為該交易真實性的見證，不能說明其交易合法，買家切勿貪小便宜。
最近一個時期，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣引發(fā)的問題日漸增多，有的是農(nóng)民申請宅基地未被批準(zhǔn)，有的是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民的房屋被法院判決無效，還有的是夫妻一方賣掉共有房產(chǎn)，另一方堅決要求買方歸還。這里我們以幾個案例向您說明，在買賣農(nóng)村房屋時一定要注意以下幾個問題。
農(nóng)村房屋買賣很常見，但由于農(nóng)村集體土地性質(zhì)的特殊性，很容易由此引發(fā)各種矛盾糾紛。以下是若干幾種糾紛情況：
1、出賣農(nóng)村房屋后不能再申請宅基地
律師說法：農(nóng)村宅基地是本村村民在符合條件的情況下無償取得的，農(nóng)民在出賣原有房屋后，如果又重新獲得新宅基地蓋房子，實際上是農(nóng)民用無償取得的集體宅基地使用權(quán)獲利后再次無償用地，此舉將變相侵害村集體的公共利益。對此，我國《土地管理法》和《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)民將住宅出賣、出租后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
2、城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房不受法律保護
律師說法：當(dāng)前城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房現(xiàn)象非常普遍，但我國《土地管理法》等法律法規(guī)明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民房屋或者“小產(chǎn)權(quán)房”。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部享有的權(quán)利，與特定身份相關(guān)聯(lián)，為此，國家對本村以外人員進村買房限制非常嚴格。
3、夫妻一方賣共有房產(chǎn)效力如何看買方是否善意取得
律師說法：司法實踐中對于此種情況下賣房效力如何，主要看買方是否善意取得。婚姻法解釋三規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)另一方同意出售共有房屋，第三人此時善意購買、支付了合理價格并辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，法院不予支持。但目前我國農(nóng)村房屋登記程序在全國范圍內(nèi)尚未統(tǒng)一，也就可能無法實際取得產(chǎn)權(quán)證。但若有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)也能足以證明買方對所購房屋的所有權(quán)，前提是買房人必須為本村村民，而且是善意購買，即有充分理由相信出賣方是代表其夫妻二人的共同意見賣房，否則會被認定為買賣無效。
4、買房后擅自超規(guī)劃翻建屬違章
律師說法：農(nóng)民在自家房子里進行翻修施工看似再正常不過了，多數(shù)農(nóng)民也認為這不需要什么手續(xù)。但國家對此有相應(yīng)的制度規(guī)定：農(nóng)民在原有宅基地上翻建建筑設(shè)施，需要事先向國土規(guī)劃部門申請。取得批準(zhǔn)后，在規(guī)劃許可范圍內(nèi)進行施工建設(shè)，并且不能超出原宅基地占地面積。超出規(guī)劃或原宅基地部分就屬違章建筑，有關(guān)部門有權(quán)責(zé)令當(dāng)事人進行拆除。

沒找到您需要的？您可以發(fā)布法律咨詢，我們的律師隨時在線為您服務(wù)