在房產(chǎn)交易中，不動(dòng)產(chǎn)登記的缺失往往成為引發(fā)所有權(quán)爭(zhēng)議的根源。當(dāng)同一房產(chǎn)進(jìn)行數(shù)次交易，且未依法進(jìn)行登記時(shí)，如何界定各方權(quán)益？　　王某有一處未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，后與張某達(dá)成口頭協(xié)議，約定張某購(gòu)買該房屋且張某支付了部分款項(xiàng)。次年，王某又將該房產(chǎn)以合理價(jià)格出售給了李某，并簽訂了房屋買賣合同，李某支付全款后搬入該房屋居住。張某得知該消息后，與李某就房屋所有權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議，二人遂將王某訴至陜西省城固縣人民法院。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，原則上以登記為生效要件。由于王某的房產(chǎn)未進(jìn)行正式的不動(dòng)產(chǎn)登記，因此在法律上并未完成物權(quán)的設(shè)立。本案中，王某在未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的情況下，先后與張某和李某就同一房產(chǎn)達(dá)成了不同的交易協(xié)議。王某與張某之間的房屋買賣協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且符合法律規(guī)定，合法有效。但因王某與張某未能完成不動(dòng)產(chǎn)登記，無(wú)法對(duì)抗善意第三人。李某在不知情的情況下與王某簽訂了房屋買賣合同，支付了全款且實(shí)際占有了房屋，因此，王某與張某之間的協(xié)議無(wú)法對(duì)抗善意第三人李某。

對(duì)于張某與王某之間的口頭協(xié)議及已支付的部分款項(xiàng)，王某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，退還張某已支付的款項(xiàng)并支付相應(yīng)的利息或賠償金，但張某不能因此取得房屋的所有權(quán)。李某通過(guò)支付全款并與王某簽訂書面合同方式，完成了房屋買賣的主要交易程序，因此應(yīng)被認(rèn)定為房屋的合法所有人。王某需協(xié)助李某完成不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，并將房產(chǎn)過(guò)戶至李某名下。