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　　案情回放

　　2003年1月，李某與王某簽訂房屋轉租協(xié)議書，約定：李某將其承租房屋中的東側三間正房轉租給王某，使用權46年，租金28000元，由王某一次性支付。所租房屋的使用、翻新、裝修等由王某負責。

　　2007年，李某以轉租法規(guī)定導致合同無效為由訴至法院，要求確認轉租協(xié)議無效并返還給王某全部租金。王某認為： 該協(xié)議是雙方的真實意思表示，合法有效。李某的訴訟請求，沒有法律依據(jù)，不同意李某的訴訟請求。

　　通州區(qū)法院經(jīng)審理，判決李某與王某簽訂的房屋轉租協(xié)議，關于租賃的內(nèi)容，自2003年1月19日至2023年1月18日有效，自2023年1月19日以后的部分期限無效;原告李某返還被告王某房屋租金15826元。

　　法官說法

　　《中華人民共和國合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。因此，李某與王某的轉租協(xié)議在20年以內(nèi)的部分有效，其余26年無效。但是，這僅能導致轉租協(xié)議部分無效，而不能導致轉租協(xié)議全部無效。因此，原告李某要求確認雙方簽訂的房屋轉租協(xié)議無效的訴訟請求不能得到法院支持。

　　另外，合同法規(guī)定承租人須經(jīng)出租人同意才能轉租，出租人可以合同。