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　　近日，最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋正式實施。該司法解釋的實施，使得長期以來，我國城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃中經(jīng)常發(fā)生的糾紛真正做到了有法可依;該司法解釋更有新法律規(guī)則的突破。在該司法解釋實施前，房屋租賃糾紛依據(jù)的是我國《合同法》、《民法通則》及其解釋，由于相關(guān)規(guī)定過于原則、抽象，很難滿足房屋租賃的特殊性，故在司法實踐中，同樣房屋租賃爭議糾紛，適用不同的裁決標準，得出不同裁決結(jié)果的現(xiàn)象，屢見不鮮。該司法解釋的實施，統(tǒng)一了標準，統(tǒng)一了認識。

　　那么，這個“解釋”到底能給大家?guī)硎裁?ldquo;便利”，記者采訪了大連新世紀律師事務(wù)所楊雪律師，楊雪律師總結(jié)出該“解釋”的幾大亮點:

　　房屋租賃合同無效有3種

　　“解釋”中“無效的情形”主要考慮了出租方出租的房屋權(quán)屬是否獲得相關(guān)國家機關(guān)批準，也就是房屋本身存在的合法性問題。具體無效情形有三:(一)出租房屋未取得工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的;(二)未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑;(三)租賃超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。

　　同一房屋數(shù)份租賃合同誰優(yōu)先

　　在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，要按下列法定順序處理。(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。

　　承租人解除租賃合同的3個

　　因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

　　4種情況下承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)

　　該司法解釋對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進行了一定的制約。在下列情形下，承租人主張優(yōu)先購買房屋的不會獲得人民法院的支持:(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　“買賣不破租賃”也是有例外的

　　買賣不破租賃依然是不變的法律規(guī)則，但該司法解釋做出了例外的規(guī)定：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在上述情形下，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，不會獲得人民法院的支持。