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　　房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程會涉及到不同方面、不同類型的合同，不同類型的合同中不同的付款方式、不同的結算方式、不同的計量方式，甚至是僅僅的一字之差都會對企業(yè)產(chǎn)生不同利益后果和法律后果，因此，房地產(chǎn)企業(yè)合同直接關乎企業(yè)生存與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)合同管理也必然是企業(yè)管理的重中之重，而如何完善合同管理制度、如何控制合同簽訂與履行中的各類風險就是企業(yè)合同管理中需要特別注意的問題。

　　一、開發(fā)項目的招投標形式

　　公平+公開+公正+誠信=項目招投標。所謂招投標，是在市場經(jīng)濟條件下進行項目采購(包括貨物的購買、工程的發(fā)包和服務的采購)時，所采用的一種交易方式。沒有公正的程序，就沒有公正的事實。采用招標方式進行交易的最顯著特征：是將競爭機制引入了交易過程，有利于提高項目的經(jīng)濟效益，保障質量和工期;有利于形成公平競爭的市場環(huán)境，保護國家、社會公共利益及項目單位的利益;有利于克服腐敗和不正當競爭中的“黑洞”;有利于規(guī)范價格行為、便于供求雙方更好地相互選擇，使工程投資更加趨于合理，并得到有效控制。采購招標方式適用于工程項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及工程建筑有關的設備、材料采購和保險等內容的全過程招標。

　　在招投標階段，承包商可以通過風險分析明確承包中所有風險，有助于確定應付風險的預備費數(shù)額，或者核查自己受到風險威脅的程度，而項目單位也可以通過對風險的識別采取應對措施。招標后，項目單位通過風險分析可以查明承包商是否已經(jīng)認識到項目可能遇到的風險，是否能夠按合同要求如期完成項目。

　　下面介紹一種較好的建筑安裝施工的招投標的管理控制方法———工程量清單的計價模式。

　　“工程量清單計價”是一種市場定價模式，是由工程項目的買方和賣方在工程市場上根據(jù)供求狀況、信息狀況進行自由競價，從而最終能夠簽訂工程合同價格的方法。其實現(xiàn)控制的手段是，由招標方根據(jù)施工圖編制，由投標方根據(jù)企業(yè)自身的技術、管理水平以及實力來填不同的單價，從而形成投標價格，一旦中標，即為合同的組成部分。

　　采用工程量清單招標有利于將工程的“量”與“價”緊密結合起來;有利于投標單位通過報價的調整來反映質量、工期、成本三者之間的關系;有利于項目單位獲得最合理的工程投資;有利于中標單位精心組織施工，控制成本;有利于實現(xiàn)風險的合理分擔;有利于工程款的撥付和工程投資的最終確定;更有利于項目單位對投資的控制，尤其是對設計變更工程量的增減所引起的工程投資一目了然，以便采用最恰當?shù)奶幚矸椒ā?/p>

　　采用工程量清單計價的管理模式，項目單位的管理風險主要表現(xiàn)在工程量的計算是否準確。工程量的錯誤一旦被承包商發(fā)現(xiàn)和利用，則會給項目單位帶來損失;工程量的錯誤也會引發(fā)其他施工的索賠，由于承包商除通過不平衡報價獲得超額利潤外，還可能提出索賠;工程量的錯誤還會增加工程處理難度，由于承包商采用不平衡報價方式進行投標，當合同發(fā)生設計變更而引起工程量的增減時，會使工程師不得不和項目單位及承包商協(xié)商確定新的單價，對變更工程進行計價;工程量的錯誤還會造成投資的控制和預算控制的困難，所以其風險控制主要是取決于施工圖設計深度及工程量的計算準確度。

　　二、開發(fā)項目的合同管理

　　在開發(fā)項目投資全過程的幾乎每個環(huán)節(jié)，都存在著錯綜復雜的經(jīng)濟關系，而在這個經(jīng)濟關系的每一個結點上，都有合同在起作用。合同體現(xiàn)著平等主體的意志，維系著投資控制的秩序和公平。

　　合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。開發(fā)項目投資從可研到投入運行的每一項經(jīng)濟活動，都要簽訂相應的經(jīng)濟合同，而每一份合同的簽訂、履行，都對項目投資控制產(chǎn)生直接、深刻的影響。合同一旦簽訂，合同管理將伴隨投資的全過程。

　　項目勘察設計、承包(施工)合同及設備、材料采購合同3項合同構成開發(fā)項目投資控制的重要管理方面，從統(tǒng)計資料看，3項合同的價款總和及條款對投資成本的影響占全部投資的70%以上。

　　上面3項重點合同涉及開發(fā)項目投資的10個方面：標準、規(guī)范、規(guī)程、質量、工期、投資、服務、制造周期、交貨條件、設計修改及變更。這10個方面，足以從總體上控制和影響投資。因此，我們應選擇重點合同進行管理。

　　合同管理的風險，在合同的簽訂中如存在合同條款的錯誤和混亂，會造成對項目單位不利。在工程投資管理上引進FIDIC合同條件是必須的。目前國際上主要采用通用和規(guī)范的FIDIC施工合同條款，通過90多年的發(fā)展和建設，F(xiàn)IDIC合同條款已成為國際工程咨詢、工程項目管理和工程承包合同以及付費、工程變更和索賠等方面具有國際權威的通用標準，被稱為“土木工程合同的圣經(jīng)”。因此我們必須把握FIDIC合同條件的真諦，可以選用FIDIC合同條件的條款、規(guī)定、程序，使編制的合同文件更完善、更嚴謹;在管理過程中，也可借鑒FIDIC合同條件的思路和程序來解決和處理諸如變更、索賠等問題。

　　合同管理是一個動態(tài)管理，從準備階段到履行終結，合同管理始終處于不斷變化的環(huán)境中。通過索賠和反索賠的策略，甚至是“合同欺詐”的行為，產(chǎn)生了合同管理的風險。所以要樹立合同管理的風險意識，全方位、多角度地控制風險。

　　1、合同管理應形成整體的合同管理和閉環(huán)管理的模式

　　傳統(tǒng)的投資管理模式是按部門職責和專業(yè)技術分工各司其責，其管理的整體性自然無法體現(xiàn)，而投資管理要求在合理專業(yè)技術分工的條件下，形成整體管理和閉環(huán)的管理鏈?，F(xiàn)實狀況和管理要求的差距，加大了項目單位合同管理的風險。

　　即使我們不考慮開發(fā)項目投資管理工作的連續(xù)性和整體性，單從大型投資項目的特點看，設計、招標與施工同時進行，其合理的搭接是普遍存在的。這種搭接，把不同的項目階段集合在同一時間和空間。任何一個方面的疏忽和遺漏，都會給項目單位造成損失，這種損失來自兩方面：一是項目單位自身的失誤，二是來自承包商的投機行為。所以，項目單位形成整體的合同管理模式和閉環(huán)管理狀態(tài)，在合同管理上形成合力，是至關重要的。不同搭接面上要有封閉的過渡辦法，即各部門責任傳遞制度。項目單位的各個職能部門要與合同管理部門形成閉環(huán)，不能留有真空和漏洞。而恰恰在這些問題上，是項目單位合同管理的最薄弱環(huán)節(jié)，是風險產(chǎn)生的根源。