[內(nèi)容提示]：夫妻雙方共同共有的房屋，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，可以約定歸一方所有。離婚時男女雙方協(xié)議對該房屋再作出處分約定歸一方所有的，另一方與買受人訂立賣房協(xié)議收取價款，買受人沒有實際占有，協(xié)議無效。事后買受人以訂立協(xié)議時不知男女雙方已離婚為由撬門入室，占取原權(quán)人房屋，不屬善意取得的人，應屬侵權(quán)行為，法律不能保護侵權(quán)人，應當保護原權(quán)人。

 

    [主要案情]：2001年10月14日，張某與丈夫符某以張某及其兒子（1988年7月9日出生）為房屋權(quán)利人的名義在南昌市灣里區(qū)印刷包裝廠以34830元價款購得集資房一套，建筑面積為80.96平方米，房屋為三單元101室，并同其女兒（1991年2月20日出生）一家四口即時入住。2002年4月26日，張某與符某協(xié)議離婚；雙方所生子女一人撫養(yǎng)一個；雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間所購三單元101室歸張某所有，同日取得婚姻登記機關(guān)發(fā)給的贛（2002）字第013號《離婚證》。2003年8月7日，符某與胡某訂立《賣房協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容為“甲方符某同意將南昌市灣里區(qū)印刷包裝廠房屋一套賣給乙方胡某，房屋總價肆萬捌仟元正，包房產(chǎn)證在內(nèi)。乙方胡某已付房款肆萬肆仟元正給甲方符某，其余肆仟元由乙方胡某留辦房產(chǎn)證款，待符某與陳××（建筑開發(fā)商）辦房產(chǎn)證押金10%，在肆仟元之內(nèi)，多退。雙方同意，自即日生效。”協(xié)議書上胡某的簽名由其丈夫王某代簽。2004年3月，張某及其兒子符某均外出打工，只有其女兒因在灣里中學讀書一直居住于該房屋三單元101室。2004年7月4日，王某、胡某夫婦強行撬開該房屋，把張某的女兒趕出家門，入住至今（現(xiàn)仍有張某及其子女的家具、日用品、灶具）。

    2005年1月8日張某從外地打工回家才知曉緣故，2005年3月7日張某及其子女三人以原告的身份向法院提起訴訟，請求法律保護，要求王某、胡某立即返還被侵占的房屋，并賠償損失及支付房租費。訴訟中追加符某為本案第三人。期間兩被告同時向當?shù)毓矆蠓Q張某、符某共同詐騙，2005年7月29日公安出具公函為“符某、張某涉嫌詐騙已立案偵查，故建議法院中止審理。”法院依公函裁定中止訴訟。2006年3月28日公安撤銷涉嫌詐騙決定書：“我局辦理的王某控告符某、張某詐騙案因犯罪嫌疑人符某、張某無犯罪事實，故決定撤銷此案。”法院于2006年6月26日恢復對本案的審理，原告張某和其子女及其代理人和被告王某、胡某及其代理人及第三人符某均到庭參加訴訟。于2006年7月18日作出判決。

 

    [裁判要旨]：合議庭認為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條之規(guī)定，被告胡某系善意取得，應當維護其合法權(quán)益。善意取得應具備以下幾個條件：1、處分不動產(chǎn)的出讓人必須是部分共同人或?qū)嶋H上無處分權(quán)人；2、出讓人與受讓人之間須基于一定的法律關(guān)系，并發(fā)生受讓人占有的結(jié)果；3、受讓人必須是善意的；4、受讓人必須是有償取得；5、受讓人依法定手續(xù)取得。本案中被告提供的樊××、符××、鄧××、肖××的證詞證實，原告張某與第三人符某對外一直以夫妻名義共同居住，連其親戚、鄰居都不知其已與第三人離婚的事實。且庭審中，第三人符某以其一份2003年11月7日協(xié)議（復印件）來否認2003年8月7日的賣房事實。而經(jīng)被告方要求文檢，第三人符某又承認了2003年8月7日的《賣房協(xié)議》是真實的，協(xié)議上的簽名是其親自寫的，并說明當時在場的人有起草協(xié)議的證人胡××，此亦印證了證人胡××證詞的客觀性。故本院對被告提供的上述證據(jù)證明原告張某離婚后一直與第三人符某對外以夫妻名義共同居住在一起生活，被告與符某簽訂《賣房協(xié)議》時，并不知符某、張某已經(jīng)離婚的主張，本院予以確認，但用以證明張某在簽訂協(xié)議時，一直在場的主張，證據(jù)不足，本院不予采信。由于被告胡某與第三人符某簽訂《賣房協(xié)議》時，并不知道符某、張某已經(jīng)離婚，結(jié)合本案事實，本院認為，第三人符某屬于實際上無權(quán)處分人，且第三人符某與被告胡某簽訂了《賣房協(xié)議》，被告胡某已實際占有即住進了該房屋，同時，被告胡某支付了44000元購房款，并雙方約定了辦理過戶的程序，被告取得該房屋時出于善意，因此，被告對該房屋的取得完全符合法理上關(guān)于善意取得的規(guī)定。2003年8月7日雙方簽訂的《賣房協(xié)議》有效，原告張某不能以第三人符某轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意或不知道為由，對抗善意的被告。至于無權(quán)處分人符某轉(zhuǎn)讓原權(quán)利人張某的財產(chǎn)，屬于不法轉(zhuǎn)讓，其在轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)時所獲得的非法所得，沒有法律依據(jù)，屬于不當?shù)美瑧颠€給原權(quán)利人張某。如果返還不當?shù)美圆蛔阋匝a償原權(quán)利人張某的損失，則原權(quán)利人張某有權(quán)基于侵權(quán)行為請求無權(quán)處分人符某賠償損失，以補足財產(chǎn)的不足部分。第三人符某理應承擔對張某造成的財產(chǎn)損失。綜上所述，原告起訴要求被告返還原告張某及其兒子灣里區(qū)幸福路印刷包裝廠宿舍三單元101室住房及支付原告房租費（房租按500元/月計算，從2004年7月4日至被告搬出宿舍時止），賠償原告女兒的損失10000元，其主張證據(jù)不足，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條、第五十五條、第五十七條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條之規(guī)定，判決：一、駁回原告張某、符某要求被告返還灣里區(qū)幸福路印刷包裝廠宿舍三單元101室住房的訴訟請求。二、原、被告其它訴訟請求不予準許。本案訴訟費2000元，由原告張某承擔。

 

    [法理評析]：筆者認為，本案本屬于張某及其子女于2004年7月4日對王某胡某夫婦非法入侵101室時采取急報110由公安機關(guān)追究刑事責任范疇的刑事案件，由于當時張某不在，其未成年女兒不知道如何保護，待事過半年后雖有報稱當?shù)毓才沙鏊倪^程，但因多種因素尚未得到支持，無奈之下，訴諸法律保護本應理所當然，出乎意料之外的法律是這樣對王某夫婦的惡意非法占有所掩蓋，反而以善意取得占有原權(quán)利人張某的房屋所體現(xiàn)，是合議庭對最高院《意見》第89條的重大誤解和適用。

    一、簡析善意取得制度構(gòu)成要件與適用第89條善意取得之關(guān)系

    善意取得又稱為即時取得，是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，將動產(chǎn)非法轉(zhuǎn)讓于第三人（買受人）時，如果第三人取得該動產(chǎn)時出于善意，則取得該動產(chǎn)的所有權(quán)。善意取得制度是動產(chǎn)所有權(quán)的一項基本制度，為大多數(shù)國家民法所規(guī)定，法律之所以規(guī)定善意取得制度，其根本目的在于保障財產(chǎn)交易的安全，以維護交易秩序。

    1、善意取得的構(gòu)成條件：①標的物須為動產(chǎn)。善意取得的標的物僅限于動產(chǎn)，不及于不動產(chǎn)。我國《擔保法》第92條規(guī)定土地及房屋，林木等地上定著物為不動產(chǎn)。②讓與人須為無權(quán)處分動產(chǎn)的占有人。二層含義：一方面只有動產(chǎn)的占有人才有可能將占有的動產(chǎn)移轉(zhuǎn)于第三人是善意取得的前提；另一方面讓與人須沒有處分動產(chǎn)的權(quán)利，如果讓與人享有讓與動產(chǎn)的權(quán)利則無善意取得適用問題。③受讓人須基于交易行為而取得動產(chǎn)的占有且須支付對價。動產(chǎn)所有權(quán)的取得以交付為要件，所以，善意取得的成立須受讓人取得動產(chǎn)的占有，即受讓人須實際占有讓與人移轉(zhuǎn)的動產(chǎn)。④受讓人受讓財產(chǎn)時須為善意。所謂善意，是指受讓人不知道或者不應知道讓與人無讓與財產(chǎn)的權(quán)利，受讓人是否善意，應由主張受讓人為非善意的，負舉證責任。

    2、共有房產(chǎn)可有條件適用善意取得制度。前述講了，既然善意取得制度僅適用于動產(chǎn)，不及于不動產(chǎn)。那么最高院第89條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”我國現(xiàn)行法上的善意取得制度還相當?shù)牟煌晟?，存在極大的局限性。第89條的規(guī)定是現(xiàn)行法迄今就善意取得問題所作的較為明確的規(guī)定，同時物權(quán)法正在起草制定過程中，公示公信制度尚未完全建立，可以說該領(lǐng)域的法律設(shè)置已落后于我國市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，房產(chǎn)交易中善意第三人權(quán)益的保護法律上出現(xiàn)了空白，作為上層建筑組成部分的法律制度應當與社會經(jīng)濟的發(fā)展相適應，在我國當前情況下，共有房產(chǎn)可以有條件地適用善意取得制度是以犧牲其他共有人的利益而保護善意受讓人的利益，依此維持交易秩序，體現(xiàn)市場經(jīng)濟條件下交易安全的要求，因而在具體適用第89條時，即使包含共有關(guān)系的不動產(chǎn)，也必須嚴格其條件：第一，部分共有人實施了無權(quán)處分的行為。房產(chǎn)交易的出讓人必須是共有人的部分，如果出讓是非所有權(quán)人，則其根本無權(quán)處分房產(chǎn)，其處分行為一律無效。房產(chǎn)部分的共同共有人或按份共有人因基于不享有完全處分權(quán)并實際占有或控制房產(chǎn)的情況下對全部房產(chǎn)行使了處分權(quán)，才有善意取得制度適用的可能性。第二，第三人（買受人）善意且無過失。善意即不知情，善意包括二種情況：一是第三人對房產(chǎn)為共有財產(chǎn)的事實不知情；二是第三人知其為共有房產(chǎn)但對其他共有人不承認或不同意出讓不知情。無過失也有二個方面：一是上述不知情并非是第三人原因所導致，其不知情的誤解是由于房產(chǎn)出讓人造成的；二是第三人已盡適當?shù)淖⒁饬x務(wù)，在交易中對房產(chǎn)的性質(zhì)和共有人是否一致同意的事實按普通人的理解已盡到了注意義務(wù)，符合有理由相信的主觀標準。第三，善意的準據(jù)時點為取得房產(chǎn)所有權(quán)當時。確定第三人是否善意的具體時期應當在房產(chǎn)變更登記時，在此之后第三人知道或應當知道房產(chǎn)的性質(zhì)或其他共有人不同意出賣對善意的構(gòu)成不產(chǎn)生法律上的影響。（本案的房屋包括整體建筑幾十套房屋，因各種原因未進行產(chǎn)權(quán)登記）。第四，第三人支付了相應對價。這就要求共有房產(chǎn)的善意取得只限于買賣或互易領(lǐng)域之內(nèi)，如果是無償取得，不適用善意取得制度。

    綜合上述構(gòu)成要件，筆者認為，本案不動產(chǎn)101室歸張某所有，并占有，符某不是共有人，且沒有占有，而是非所有權(quán)人，根本無權(quán)處分該房屋；胡某或王某未盡主要注意義務(wù)有重大過失，不符合善意取得要件，事后近一年未采取行使撤銷權(quán)或者補正賣房協(xié)議的法律規(guī)定去救濟自己。而采取撬門侵占入住的不法行為，對原權(quán)利人構(gòu)成侵權(quán)，理應立即搬出房屋。如果同行認為合議庭已確認是正確的話，那么有悖于婚姻登記機關(guān)和法院對男女雙方離婚時的房屋處理的問題，導致靜態(tài)所有權(quán)安全的動蕩。

    二、汲取見解的幾個問題

    1、關(guān)于101室是共有非共有的問題。合議庭在審理本案期間，將無獨立請求權(quán)的第三人符某通知其參加訴訟，并確認符某與本案被告胡某所訂立的賣房協(xié)議不但有效，而且視為與張某是共有人。筆者認為，符某不是共有人，101室歸張某所有。我國《婚姻法》第19條規(guī)定“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。”從上述已查明的事實和證據(jù)表明，符某不是共有人，要說共有，只有其兒子才是，這種法律事實是符合我國財產(chǎn)所有權(quán)取得的法定要件，不違反法律規(guī)定。合議庭將夫妻約定歸張某所有的房屋，確認為與符某有共有關(guān)系對第89條的重大誤解。

    2、關(guān)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間的問題。合議庭認為本案被告王某夫婦提供×××等證人證實原告張某與第三人符某對外以夫妻名義共同居住在一起生活，在符某與胡某訂立賣房協(xié)議時不知他們已離婚的主張予以確認。不難看出被告的證明目的視為符某與張某婚姻關(guān)系或者共有關(guān)系存續(xù)，導致合議庭確認錯誤。筆者認為，在訂立賣房協(xié)議的2003年8月7日，張某與符某已離婚468天，本案原告張某與第三人符某已不存在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，也不存在房屋共有關(guān)系存續(xù)期間，《婚姻法》第31條規(guī)定，“男女雙方自愿離婚的，準予離婚，雙方必須到婚姻登記機關(guān)申請離婚，婚姻登記機關(guān)查明雙方確實是自愿并對子女和財產(chǎn)問題有適當處理時，發(fā)給離婚證。”101室的歸屬因離婚協(xié)議符某與張某意思表示一致歸原告張某所有，進一步結(jié)束了兩個關(guān)系即婚姻關(guān)系和共有關(guān)系的存在。因此，我國《民法通則》第75條規(guī)定，公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法房屋，公民的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞。

    3、關(guān)于無權(quán)處分與賣房協(xié)議效力的問題。合議庭認為本案第三人符某屬無權(quán)處分人，且與胡某訂立賣房協(xié)議，胡某已占有，同時，付了價款約定了過戶程序，取得房屋出于善意，因此被告的取得完全符合法理上善意取得規(guī)定，賣房協(xié)議有效，張某不能以未經(jīng)同意或不知道為由對抗善意的被告等等。闡述的意思是硬套第89條導致誤解，無財產(chǎn)所有權(quán)的人是當然的無權(quán)處分的人，還包括共有或部分共有財產(chǎn)的人，法理上均稱為無權(quán)處分人。處分權(quán)是指權(quán)利主體決定財產(chǎn)在事實上和法律上的命運的權(quán)利，處分權(quán)一般應由財產(chǎn)所有人行使，非財產(chǎn)所有人對他人財產(chǎn)行使處分，必須有法律依據(jù)。符某處分張某所有101室是否有法律依據(jù)？筆者依上述查明的事實可以肯定的回答：否。我國《合同法》第130條和第132條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。出賣的標的物應當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。從訂立賣房協(xié)議及其過程中不難看出，一是符某對該標的物房屋不具備所有，也未取得處分權(quán)，故意隱瞞婚姻期間約定房屋歸屬和離婚時協(xié)定房屋歸屬的重要事實或者提供虛假情況使買受人支付了價款屬欺詐；二是胡某夫婦未盡相應的注意義務(wù)，即時接受出賣人鑰匙或房屋就支付價款有過失，并在訂立協(xié)議后第331天去撬門入室，趕走原權(quán)利人的女兒占有房屋，屬非法侵占。因此，非所有權(quán)人根本無權(quán)處分房屋，其處分行為一律無效。受買人未即時取得房屋，有過失付價款和事后故意侵占，主觀過錯，根本不是善意取得人。我國《合同法》第51條明確規(guī)定，無處分權(quán)人訂立的處分他人財產(chǎn)之合同，經(jīng)過權(quán)利人追認或無處分權(quán)人在訂約后取得處分權(quán)的，該合同有效。無權(quán)處分人不能取得處分權(quán)或權(quán)利人不予追認的，合同無效。因此，賣房協(xié)議是個完全徹底無效的合同，且有惡意串通之嫌。

    4、關(guān)于侵權(quán)行為與不當?shù)美膯栴}。合議庭認為符某轉(zhuǎn)讓張某財產(chǎn)屬不法轉(zhuǎn)讓，符某的非法所得沒有法律依據(jù)，不當?shù)美麘颠€張某，又基于侵權(quán)行為張某有向符某賠償損失的請求權(quán)，以補足財產(chǎn)的不足部分。筆者看了半天看不出個什么名堂來，終于看出這么幾個問題：①這里確定的財產(chǎn)是指三單元101室嗎？②符某的非法所得是指44000元人民幣嗎？或者這筆錢是不當?shù)美麊?？③侵?quán)行為是符某？還是兩被告？④張某向符某賠償損失的請求權(quán)有法律根據(jù)嗎？即使有為何駁回張某的訴請而不實體認定判決符某承擔呢？筆者認為，兩被告的侵權(quán)行為被善意取得所掩蓋所致?；煜謾?quán)行為與不當?shù)美母拍睢?gòu)成要件及之間的區(qū)別。

    5、符某是否應列本案第三人的問題。①從無獨立請求權(quán)的第三人特征角度來看，第一，符某與原告有法律上的利害關(guān)系，主要有婚姻期間約定房屋歸屬和離婚協(xié)議約定房屋歸屬的利害關(guān)系，處分了房屋。第二，符某與被告有法律上的利害關(guān)系，主要有訂立賣房協(xié)議，沒有履行即時交付房屋而收取了價款44000元的利害關(guān)系，所以，第三人符某在本案中不知道應該支持哪一方？僅是說：“我因在外做生意失敗，就瞞著張某在2003年8月7日以48000元把101室賣給了被告，我在得到被告44000元購房款后就離開了。”但是從合議庭認為來看，象是支持被告一方，維護了符某收取44000元是合法權(quán)益？作另一個法律關(guān)系處理？還是追加共同被告？還是追加第三人？筆者認為，作另一個法律關(guān)系處理為宜。②從法院不得作為通知其參加訴訟的方式來看。無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟的方式，可以由其自行申請參加訴訟，也可由人民法院通知其參加訴訟。申請參加訴訟的，應向法院遞交申請書，說明理由，經(jīng)審查同意后才能參加訴訟；法院通知其參加訴訟的，應當參加訴訟，經(jīng)傳票合法傳喚，無正當理由拒不到庭的，可以缺席判決。最高院《關(guān)于在經(jīng)濟審判工作中嚴格執(zhí)行<民訴法>的若干規(guī)定》中有三種情形法院不得作為通知其參加訴訟，筆者指出其中兩種與本案有關(guān)系的：一種是受訴法院對與原被告雙方爭議的訴訟標的無直接牽連和不負有返還或者賠償義務(wù)的人；另一種是法院對已經(jīng)履行了義務(wù)，或者依法取得了一方當事人的財產(chǎn)，并支付了相應對價的原被告之間法律關(guān)系以外的人。從上述規(guī)定與本案情形來分析，合議庭將符某列入無獨立請求權(quán)的第三人與本規(guī)定不得作為無獨立請求權(quán)的第三人相互矛盾。因此，筆者認為，符某不宜列第三人。

    6、關(guān)于駁回訴訟請求的問題。合議庭判決即駁回原告張某及其兒子要求返還三單元101室住房的訴訟請求，又判決原被告其它訴訟請求不予準許。不難看出判決第一項是返還住房的訴請，但應當包括隨母一起生活的女兒；判決第二項是原告?zhèn)円筚r償損失10000元及自2004年7月4日起算至搬出住房止的房租費（按每月500元計算）的訴請，但被告沒有反訴怎么有被告的訴請不予準許呢？真是多字一句或者畫蛇添腳。筆者簡單評析一下駁回訴訟請求的涵義和適用及其法律后果。駁回訴訟請求是指法院對已經(jīng)立案受理的案件經(jīng)審理后，發(fā)現(xiàn)原告請求法院保護的實體權(quán)利不符合法律規(guī)定的條件，因而對原告的請求不予保護的司法行為。所要解決的是實體意義上的訴權(quán)問題，它針對的是不符合法律規(guī)定的實體請求，用判決的方式作出。適用于以下范圍：①請求保護的實體權(quán)利未受到侵害或雖然受到侵害，但所造成的損失已由侵害人填補。②與他人未發(fā)生爭議或雖然發(fā)生爭議，但爭議已經(jīng)解決。③放棄實體權(quán)利，如已過訴訟時效等。④被告不適格。法律后果：駁回訴訟請求的判決書生效后，訴訟主體不能就同一訴訟請求和事實向法院重新提出訴訟，若當事人仍堅持向法院提起訴訟的，法院應依法裁定不予受理。如果你有新證據(jù)，你可以上訴，上訴過了可以申請再審，如果你沒有新證據(jù)，作為原告的你沒有告贏。所以，本裁判不正確。

作者：灣里區(qū)院 高昭彭