一、近期主要政策變化：
1、2010年1月7日頒布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確了二套房首付必須不能少于40%。
2、2010年4月17日頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，明確了（1）二套房首付不低于50%；（2）三套房貸可暫停；（3）納稅不滿或者繳金未滿一年者可以不放貸。
二、產(chǎn)生的影響
1、二套房居間合同約定首付4成，剩余部分貸款，導(dǎo)致雙方對(duì)于房屋買賣合同條款不能協(xié)商一致。
2、簽訂房屋買賣合同后，無(wú)法貸足六成或者三套房暫停放貸或者因?yàn)椴荒芴峁┘{稅不滿或者繳金不滿一年證明而被拒絕房貸，最終導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法履行。
三、買賣雙方方各執(zhí)一詞：
鑒于房?jī)r(jià)不斷上漲，國(guó)務(wù)院為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)先后出臺(tái)了一系列政策，通過控制按揭貸款的發(fā)放達(dá)到影響房屋價(jià)格的目的，這個(gè)手段是非常有效的，新政策的出臺(tái)在很大程度上遏制了炒房的發(fā)生，對(duì)于房?jī)r(jià)將來(lái)走向產(chǎn)生了很多不確定性，上述政策的出臺(tái)無(wú)疑對(duì)于正在交易中的房屋產(chǎn)生了重大影響，最明顯的就是上面兩種情況。
對(duì)于因政策而導(dǎo)致的房屋交易糾紛該如何處理買家和賣家各執(zhí)一詞。
賣家認(rèn)為：新政是對(duì)房貸的影響，而房貸是買方的付款方式之一，也是買家應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)，況且本身法律就有規(guī)定房貸不足的現(xiàn)金補(bǔ)足，因此即便是新政導(dǎo)致貸款不足，買方也應(yīng)該用現(xiàn)金補(bǔ)足，如果不能補(bǔ)足就應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。
買家認(rèn)為：雙方在房屋買賣合同或者居間合同中約定了明確的付款比例，由于新政的出臺(tái)，導(dǎo)致必須改變上述付款比例，這是國(guó)家政策導(dǎo)致的，而非買方個(gè)人原因?qū)е碌?，而且這種政策的出臺(tái)是雙方在簽訂合同時(shí)均不能預(yù)見的，而改變付款比例后超出了買家的承受能力，合同無(wú)法履行，而這種不能履行顯然是政策而非買家自己造成的，因此買家認(rèn)為自己不應(yīng)該對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。
四、相關(guān)法律規(guī)定：
法律規(guī)定1《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。
法律規(guī)定2《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”。
五、律師意見
鑒于上述諸多因素，筆者認(rèn)為如果因?yàn)檎咴驅(qū)е路课葙I賣合同履行不能的，應(yīng)當(dāng)允許買方解除合同，同時(shí)買方不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
理由是：
1、首先對(duì)于合同履行不能應(yīng)當(dāng)允許解除應(yīng)當(dāng)沒有異議，主要是一個(gè)違約責(zé)任的承擔(dān)問題。無(wú)論是《民法通則》還是《合同法》，都認(rèn)為一方承擔(dān)違約責(zé)任的前提是因該方的原因?qū)е潞贤荒苈男谢蛘呗男羞t延的承擔(dān)違約責(zé)任，但是我們看在房貸新政出臺(tái)后，貸款成數(shù)的變化并非是由于買方原因?qū)е碌慕Y(jié)果，而是因?yàn)閲?guó)家政策變動(dòng)的原因，因此不能要求買方對(duì)于政策變動(dòng)導(dǎo)致的結(jié)果承擔(dān)違約責(zé)任。
2、政策變動(dòng)到底是不是不可抗力？一直存在較大爭(zhēng)議，但是筆者認(rèn)為，即便政策變動(dòng)不屬于不可抗力范疇，對(duì)于買家而言理應(yīng)允許其免責(zé)。不可抗力需要滿足不能預(yù)見，不能避免，且不能克服的客觀事件。房貸新政的出臺(tái)對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說確實(shí)屬于事先無(wú)法預(yù)見，且不能避免的客觀事件，但是是否屬于不可克服就因人而異了，很多人認(rèn)為房產(chǎn)新政導(dǎo)致的成數(shù)調(diào)整屬于可以克服的范疇，但是事實(shí)上是由于房?jī)r(jià)較高很多人確實(shí)無(wú)法湊足相應(yīng)的首付款。當(dāng)然也恰恰是這個(gè)原因所以關(guān)于政策是否應(yīng)該屬于不可抗力存在較大爭(zhēng)議，但是筆者認(rèn)為綜合起來(lái)，公平起見，即便政策不能認(rèn)定為不可抗力，也不能因此而要求購(gòu)方承擔(dān)因此而帶來(lái)的違約責(zé)任。
3、房屋買賣合同中關(guān)于貸款不成現(xiàn)金補(bǔ)足的約定是否可以成為下家不能免責(zé)的特殊約定呢？筆者認(rèn)為房屋買賣合同中的上述約定應(yīng)該是針對(duì)一貫貸款政策下，個(gè)人信用以及個(gè)別銀行審查寬嚴(yán)不同導(dǎo)致的貸款不成，而不適用于貸款政策的根本改變帶來(lái)的貸款不成。