拆遷安置房買賣過(guò)程中賣主死亡的情況下如何辦理繼承過(guò)戶

發(fā)布日期：2014-08-06 作者：王一流律師

一、案例介紹
張某與陳某系夫妻。2006年7月，張、陳夫婦所在村被政府統(tǒng)一拆遷征用，與政府簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換合同》，得到兩套坐落于紹興袍江的拆遷安置房，但相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明均未取得。2008年3月，張、陳夫婦與王某簽訂了《房屋買賣合同》，約定將其中一套拆遷安置房按市價(jià)賣給王某，王某按約定付了購(gòu)房款并入住，但因當(dāng)時(shí)上述房產(chǎn)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，故未辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)。2012年9月，政府通知拆遷戶辦理產(chǎn)權(quán)證書，王某要求張、陳夫婦按合同約定辦理過(guò)戶手續(xù)，但被告知張某已經(jīng)過(guò)世，無(wú)法辦理相關(guān)過(guò)戶手續(xù)。與房管部門交涉無(wú)果，陳某和王某來(lái)到公證處，要求辦理繼承權(quán)公證，由妻子陳某繼承上述房產(chǎn)中屬于張某的那部分遺產(chǎn)，再由陳某將上述房產(chǎn)過(guò)戶給王某。
二、案情焦點(diǎn)
（一）以未取得權(quán)屬證書的房屋為標(biāo)的簽訂買賣合同，這種行為是否違法？
未取得權(quán)屬證書的房屋主要有三大類：第一種是已經(jīng)申請(qǐng)辦理了登記、繳稅等的相關(guān)手續(xù)，但產(chǎn)權(quán)證書還在制作之中，尚未領(lǐng)取；第二種是購(gòu)買商品房期房，尚未獲得完全產(chǎn)權(quán)；第三種是房屋本身就沒有產(chǎn)權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)證書。本案所述的拆遷安置房即為第一類型，產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款的規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。
首先，“不得轉(zhuǎn)讓”不等于“不得買賣”?！胺康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓”指簽訂買賣合同、交付房款、交付房屋，辦理過(guò)戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為的徹底完成，但不得據(jù)此認(rèn)為法律禁止未取得權(quán)屬證書的房屋訂立買賣合同。
其次，從該法的立法目的來(lái)看，法律作出這樣的規(guī)定是為了防止產(chǎn)權(quán)不清、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，擾亂市場(chǎng)穩(wěn)定，比如違規(guī)違章建造的房屋（第三種未取得權(quán)屬證書的房屋），作為遺產(chǎn)的房屋未依法辦理相關(guān)繼承手續(xù)等。如果賣方的房屋產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議，僅僅以賣方未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定買賣行為違法無(wú)效，顯然就違背了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的。
此外，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！庇纱丝梢?，法律并沒有明文規(guī)定禁止預(yù)售房（尚未取得權(quán)屬證書的房屋）再轉(zhuǎn)讓。再者，在現(xiàn)實(shí)生活中，以尚未取得權(quán)屬的物作為標(biāo)的訂立合同的現(xiàn)象普遍存在，合同法也予以肯定，如融資租賃合同、期貨交易。
所以，片面認(rèn)定未取得權(quán)屬證書的房屋買賣違法是不科學(xué)的。
（二）以尚未取得權(quán)屬證書的房屋為標(biāo)的所簽訂的買賣合同是否有效？
未取得權(quán)屬證書的房屋的買賣涉及到合同效力與物權(quán)效力兩方面問題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋(一)中第九條也明確規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！薄吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)計(jì)、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，處法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！蔽覈?guó)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋》也明確規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?span lang="EN-US">
我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件，而非買賣合同的生效要件。我國(guó)《物權(quán)法》并沒有規(guī)定未取得權(quán)屬證書的不動(dòng)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，僅是規(guī)定轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力，因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因行為（即雙方所簽訂的買賣合同）的效力應(yīng)依照合同法的規(guī)則進(jìn)行判斷，不能以物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)或不能發(fā)生變動(dòng)為由來(lái)否定作為原因行為的買賣合同的效力。所以，在尚未取得權(quán)屬證書的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬于債權(quán)行為，不是物權(quán)行為，只要符合合同的成立要件，且為雙方的真實(shí)意思表示，并不存在其他違法行為，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。也就是說(shuō)，未取得權(quán)屬證書的房屋的買賣不發(fā)生物權(quán)（所有權(quán)）的轉(zhuǎn)移，但依法成立的合同有效，且只有在出賣方取得房屋權(quán)屬證書后，才能辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，買受人才能真正享有物權(quán)。因此，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定中的“不得轉(zhuǎn)讓”也應(yīng)正確理解為不發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，但不影響合同的效力。
就上述案例而言，雙方當(dāng)事人在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)具有完全民事行為能力，意思表示真實(shí)，標(biāo)的物未違反法律規(guī)定，也沒有其他違反法律規(guī)定的行為，故買賣合同成立并有效。
（三）已經(jīng)簽訂了買賣合同的房屋可否作為被繼承人遺產(chǎn)辦理繼承公證？
對(duì)于這一說(shuō)法，有兩種不同觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不予辦理遺產(chǎn)繼承公證，因?yàn)閺埬成耙呀?jīng)處分了該房產(chǎn)，且他們之間簽訂的《房屋買賣合同》成立并有效，故該房產(chǎn)不應(yīng)再劃入張某的遺產(chǎn)范圍。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)辦理遺產(chǎn)繼承公證，因?yàn)槲覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因不動(dòng)產(chǎn)登記取得，而張、陳夫婦的房屋因尚未取得權(quán)屬證書而沒有辦理過(guò)戶手續(xù)，故王某并不享有物權(quán)，房屋的權(quán)屬仍歸張、陳夫婦。
我認(rèn)為，是否為他們辦理繼承公證不能一概而論。若張某的所有法定繼承人一致同意繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，那么應(yīng)當(dāng)為他們辦理相關(guān)繼承公證手續(xù)，由張某的繼承人完成房屋的給付義務(wù)；若張某的法定繼承人不承認(rèn)相關(guān)買賣事實(shí)或?qū)τ谑欠窭^續(xù)履行《房屋買賣合同》意見不一致，那么就不應(yīng)當(dāng)為他們辦理繼承公證，已經(jīng)受理的也應(yīng)立即終止辦理，建議他們到法院解決。
具體分析如下：
首先，我們要區(qū)分物權(quán)和債權(quán)，不能將其混為一談。物權(quán)指權(quán)利主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)物的直接管理和支配，并排除他人干涉的權(quán)利；債權(quán)是權(quán)利主體按照合同約定或者法律規(guī)定，請(qǐng)求相對(duì)人為或不為特定行為的權(quán)利。物權(quán)和債權(quán)的最根本區(qū)別在于，物權(quán)為支配權(quán)，債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)。物權(quán)的權(quán)利人能夠?qū)?biāo)的物直接管理和支配，具有排他性，屬于絕對(duì)權(quán)對(duì)世權(quán)；而債是特定人之間的法律關(guān)系，債權(quán)并未賦予權(quán)利人以對(duì)物的直接支配權(quán)，僅僅配備權(quán)利人以針對(duì)特定人的請(qǐng)求權(quán)，只有通過(guò)債務(wù)人的給付，債權(quán)人的債權(quán)方可實(shí)現(xiàn)，屬于相對(duì)權(quán)對(duì)人權(quán)。債權(quán)的取得有合同、侵權(quán)、不當(dāng)?shù)美o(wú)因管理四種情形，本案屬合同之債，且合同成立并有效。物權(quán)的設(shè)立一般需要經(jīng)過(guò)公示，因登記而取得，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。
張、陳夫婦與王某簽訂了《房屋買賣合同》，即產(chǎn)生了合同之債，出賣人張、陳夫婦負(fù)有給付房屋的義務(wù)，買受人王某享有要求張、陳夫婦交付房屋的債權(quán)。雖然房屋已經(jīng)交由王某居住使用，但因當(dāng)時(shí)張、陳夫婦的房屋尚未取得權(quán)屬證書，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，故王某尚未享有法律認(rèn)可的物權(quán)，房屋的權(quán)利人仍是張、陳夫婦，該房屋確應(yīng)認(rèn)定為張某的遺產(chǎn)。所以上述第一種觀點(diǎn)不予支持。
其次，我國(guó)實(shí)行限定繼承的原則，《中華人民共和國(guó)繼承法》第三十三條規(guī)定：“繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)，繳納稅款和清償債務(wù)以他的遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限。超過(guò)遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分，繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對(duì)被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)償還責(zé)任?！?span lang="EN-US">
對(duì)于本案來(lái)講，因出賣人張某已經(jīng)死亡，無(wú)法依約定繼續(xù)履行《房屋買賣合同》中所規(guī)定的給付之債，即協(xié)助買受人去房產(chǎn)管理相關(guān)部門辦理房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，故這可以看做出賣人張某對(duì)買受人王某負(fù)有的債務(wù)。若繼承人同意在繼承張某遺產(chǎn)的同時(shí)繼承張某的債務(wù)，按張某生前的意愿將房屋過(guò)戶給王某，那么公證處應(yīng)當(dāng)為他們辦理相關(guān)繼承公證手續(xù)，這樣既正確區(qū)分了債權(quán)與物權(quán)，忠于事實(shí)和法律，又能有效防范矛盾糾紛，減少訴訟，節(jié)約訴訟和行政成本，充分發(fā)揮了公證的職能和作用，體現(xiàn)了公證在構(gòu)建和諧社會(huì)中的價(jià)值。
（四）以本案為例，對(duì)辦理類似遺產(chǎn)繼承公證的幾點(diǎn)建議
第一、詢問。詳細(xì)詢問所有法定繼承人，被繼承人是否負(fù)有債務(wù)，是否簽訂遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議；繼承標(biāo)的是否產(chǎn)權(quán)明確，沒有爭(zhēng)議。
第二、記錄。詳細(xì)記錄每一位法定繼承人對(duì)《房屋買賣合同》的態(tài)度，是否同意在繼承后繼續(xù)履行合同義務(wù)，配合辦理公證及之后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
第三、核實(shí)。向買受人核實(shí)房屋買賣的相關(guān)事實(shí)及合同簽訂情況，審核《房屋買賣合同》是否合法、有效。
第四、告知。明確告知繼承人相關(guān)法律規(guī)定及繼承遺產(chǎn)之后應(yīng)履行的法定義務(wù)，告知買受人其享有的權(quán)利以及權(quán)利受侵犯時(shí)的救濟(jì)途徑。
第五、協(xié)議。買受人與繼承人之間立一協(xié)議并經(jīng)由公證機(jī)構(gòu)公證，買受人表示同意上述房屋辦理繼承公證，繼承人表明在繼承遺產(chǎn)后愿意繼續(xù)履行被繼承人的債務(wù)，無(wú)條件將房產(chǎn)過(guò)戶給買受人。這樣既是對(duì)繼承人的一種威懾，也給了買受人一個(gè)保障。
第六、證詞。公證詞上應(yīng)真實(shí)反映相關(guān)的房屋買賣情況（被繼承人生前已將上述遺產(chǎn)出賣給王某，但因尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書而未辦理產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶手續(xù)），及繼承人愿意繼續(xù)履行債務(wù)的態(tài)度（繼承人自愿履行給付義務(wù)，在繼承遺產(chǎn)后無(wú)條件將房屋過(guò)戶給買受人王某）。
第七、若繼承人不承認(rèn)相關(guān)買賣事實(shí)，不同意繼續(xù)履行合同義務(wù)的，那么應(yīng)立即終止辦理公證，建議當(dāng)事人通過(guò)訴訟途徑確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)。
以我之見，本案最便捷的解決途徑是張某的各法定繼承人通過(guò)協(xié)商，經(jīng)公證處公證，由張某之妻陳某繼承張某的上述遺產(chǎn)，其他繼承人均放棄上述遺產(chǎn)的繼承權(quán)，故房屋產(chǎn)權(quán)由張、陳夫婦共有變更為陳某個(gè)人所有。再由陳某向房產(chǎn)管理部門提出房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，將房屋產(chǎn)權(quán)人變更為王某。通過(guò)合法有效的公證途徑妥善解決了上述產(chǎn)權(quán)繼承、物權(quán)變更的問題。
（浙江省紹興市國(guó)信公證處丁吉玲）

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