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　　為貫徹落實《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號），建立城鎮(zhèn)住房新制度，促進住房商品化，加快住房建設，現(xiàn)結合我省實際，就深化城鎮(zhèn)住房制度改革問題通知如下：

　　一、各級人民政府、各有關部門，必須認真遵循國發(fā)〔1994〕43號文件指明的城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的和基本內(nèi)容，切實部署和周密安排城鎮(zhèn)住房制度改革工作。

　　我省深化城鎮(zhèn)住房制度改革，要堅持綜合配套、分階段推進。近期的主要任務是：鞏固發(fā)展已有改革成果，全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場和社會化的房屋維修、管理市場，鼓勵集資、合作建設住房，加快經(jīng)濟適用住房建設?！鞍宋濉逼谖吹?000年，在重點解決危房戶和人均居住面積在4平方米以下的困難戶住房問題的同時，努力加快經(jīng)濟適用住房建設，改善城鎮(zhèn)居民的住房條件，力爭人均居住面積達到8平方米（使用面積為11．4平方米）以上，住房成套率達到60－70％，使我省城鎮(zhèn)居民住房基本達到小康水平，并建立起新的城鎮(zhèn)住房制度。

　　二、全面推行住房公積金制度。

　　所有行政和企、事業(yè)單位及其職工，均應按照“個人存儲、單位資助、統(tǒng)一管理、專項使用”的原則繳存住房公積金，建立和完善住房公積金制度。

　　（一）住房公積金由在職職工個人及其所在單位，分別按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月繳存，1994年全省單位和個人住房公積金的繳交率均按5％掌握，已超過這個比例的可以不變。住房公積金存入個人公積金帳戶，歸職工個人所有，用于購、建、大修住房；職工離退休時，公積金的本息余額一次退還職工個人。集體所有制單位、私營企業(yè)及其從業(yè)人員的住房公積金，可比照上述比例建立。外商投資企業(yè)及其中方職工的住房公積金繳交率應高于上述比例。

　　（二）企業(yè)為職工繳存的住房公積金，從企業(yè)提取的住房折舊和其他劃轉資金中解決，不足部分經(jīng)同級財政部門核定，在成本中列支。行政事業(yè)單位為職工繳存的住房公積金，首先立足于原有住房資金的劃轉，不足部分，行政單位和全額預算的事業(yè)單位由財政核撥；自收自支的事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道列支，差額預算的事業(yè)單位按照差額比例分別比照行政單位和企業(yè)的開支渠道列支。職工的住房公積金本息免征個人所得稅。

　　（三）確有困難的企業(yè)和單位，可以提出書面申請，經(jīng)同級財政部門審核，房改部門批準，在一定時期內(nèi)暫緩建立住房積金。每次緩建的期限不能超過一年。

　?。ㄋ模└鞯貐^(qū)行政公署和市、縣人民政府，要根據(jù)責權利一致的原則，建立和完善住房公積金管理制度，加強住房公積金的管理，審批住房公積金的使用計劃和財務收支預決算。各級住房資金管理中心負責住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計劃等管理工作。住房公積金的存貸款等金融業(yè)務委托金融機構辦理。住房公積金要?？顚Ｓ?，嚴禁挪作它用或變相挪用。財政、監(jiān)察、審計部門要加強對公積金管理的監(jiān)督和審計核算工作。

　　三、積極推進租金改革。

　?。ㄒ唬┕凶》康淖饨鸶母?，要在職工家庭合理住房支出范圍內(nèi)逐步加大租金改革力度。根據(jù)國務院〔1994〕43號文件規(guī)定，到本世紀末，住房租金原則上應達到占雙職工家庭平均工資的15％。鑒于我省1994年公房租金已經(jīng)到位，故從1995年起，全省公房租金統(tǒng)一調(diào)整到占雙職工家庭月平均工資的5％，以后原則上每年上調(diào)2％。按上述辦法測定的租金水平已達到或超過成本租金水平的市、縣，按成本租金或商品租金計租。實際租金水平已高于上述辦法測定的租金水平的市、縣，產(chǎn)權單位不應再降低租金標準。

　?。ǘ└魇小⒖h都要按照本通知規(guī)定，結合自己的實際情況，制定2000年以前公有住房租金改革規(guī)劃，確定每年的調(diào)租標準。省轄市和地區(qū)行署駐地市的租金改革規(guī)劃和每年的調(diào)租標準，報省房改委批準后實施，其它市、縣報上一級住房制度改革主管部門批準實施。租金提高的幅度和次數(shù)，要與當?shù)鼐用竦氖杖胨较噙m應，要根據(jù)本地區(qū)物價指數(shù)控制目標統(tǒng)籌安排，有步驟地實現(xiàn)向成本租金和商品租金過渡。在租金水平達到成本租金以前，新分配的公有住房租金標準要高于同期現(xiàn)住房的租金標準。

　?。ㄈ┰诠孔饨鹞催_到商品租金水平之前，實行對超標準部分的住房面積加收租金的辦法。凡住房面積超過陜辦發(fā)〔1990〕6號文件規(guī)定標準的部分，除因結構原因不可分割、且超標準部分使用面積在8平方米以內(nèi)者外，其余均須以商品租金計租。

　?。ㄋ模┕孔饨鹫{(diào)整后，對下列人員在本戶規(guī)定住房面積標準之內(nèi)部分的新增租金區(qū)別情況給予減免：1937年7月6日前參加革命工作的老紅軍，新增的租金全免；1937年7月7日至1945年9月2日期間參加革命工作的老干部，免繳新增租金額的60％；1945年9月3日至1949年9月30日期間參加革命工作的老干部，免繳新增租金額的40％；建國前參加革命工作的退休職工，按本人參加革命工作的時間，參照上述規(guī)定實行減免。

　　已故離休干部配偶（非供養(yǎng)）的住房面積在國家規(guī)定標準之內(nèi)的部分可按已故離休干部本人參加革命工作的時間確定減免比例；由國家供養(yǎng)的老干部遺孀、社會救濟戶、優(yōu)撫戶在本戶住房面積標準之內(nèi)新增的租金全部免繳。

　　（五）住房在規(guī)定標準之內(nèi)的職工家庭，用規(guī)定的個人合理負擔部分仍不足支付房租的，可由職工所在單位適當給予補助。

　?。┕孔饨鹗杖霘w產(chǎn)權單位所有，納入單位住房基金，專項用于住房建設、維修、管理和房租補助。各單位要加強對租金收入的管理，不得挪作它用。

　?。ㄆ撸楸ＷC房改政策的連續(xù)性，我省各市、縣繼續(xù)按《陜西省城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案》的有關規(guī)定，實行承租公有住房交納租賃保證金的辦法。

　　四、穩(wěn)步出售公有住房。

　?。ㄒ唬┫蚵毠こ鍪酃凶》恳獔猿肿栽冈瓌t，新分配的公有住房實行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶。城鎮(zhèn)公有住房，除各級政府認為不宜出售的以外，均可向城鎮(zhèn)職工出售。

　?。ǘ└鶕?jù)職工家庭年工資收入的不同，售房價格要有所區(qū)別。

　　1、向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價。

　　2、向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，成本價應包括住房的征地和費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（給排水、道路、供電、暖氣、煤氣、通訊）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。舊房的成本價按賣房當年新房的成本價成新折扣（折舊年限一般為50年）計算，使用年限超過30年的，以30年計算；經(jīng)過大修或設備更新的舊房，按《國有資產(chǎn)評估條例》的有關規(guī)定評估確定。

　　3、目前以成本價出售公有住房確有困難的市、縣，可以實行標準價作為過渡。公有住房的成本價和標準價由各市、縣人民政府逐年測定。各城市的成本價的標準價要報經(jīng)省人民政府批準后公布執(zhí)行，各縣鎮(zhèn)的成本價和標準價報地區(qū)行政公署或省轄市人民政府批準后公布執(zhí)行，同時向省政府備案。

　　現(xiàn)公有住房出售價格已高達于本《通知》規(guī)定的標準價水平的，不應再降低價格。

　　出售公有住房，要堅持先評估后出售的原則。公有住房的實際售價應根據(jù)所處地段、結構、層次、朝向、設施和裝修標準等因素確定。

　?。ㄈ藴蕛r按負擔價和抵交價之和測定。一套56平方米建筑面積標準新房的負擔價，1994年應為所在市、縣雙職工年平均工資的3倍。經(jīng)濟發(fā)展水平較高和房改步子較大的市、縣可高于3倍。各市、縣人民政府要根據(jù)所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平和房改步驟確定具體倍數(shù)，并按規(guī)定程序報批。抵交價按雙職工65年（男職工35年，女職工30年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80％計算。職工年平均工資一律以各市、縣統(tǒng)計部門公布的上年職工平均工資為準。

　　舊房的負擔價按出售當年新房的負擔價成新折扣（折舊年限一般為50年）計算，使用年限超過30年的，以30 年計算；經(jīng)過大修或設備更新的舊住房的負擔價，按有關規(guī)定評估確定。舊房抵交價，可根據(jù)使用年限適當降低，但最多不能低于新房抵交價的80％。

　?。ㄋ模┞毠べ徺I現(xiàn)已住用的公有住房，可適當給予折扣，1994年折扣率為負擔價的5％，以后逐年減少，至2000年前全部取消。

　　售房單位應根據(jù)購房職工1993年（含1993年）前的工齡給予工齡折扣，每工齡年折扣抵交價的1／65.

　?。ㄎ澹┮涌鞓藴蕛r向成本價的過渡步伐。各市、縣人民政府要根據(jù)當?shù)芈毠ど夏昶骄べY增長的水平、單位資助職工建立住房公積金年增長水平確定當年的售房標準價，一年一定；我省從1996年起，要逐步提高新房負擔價與雙職工家庭平均工資的倍數(shù)，到2000年原則上要達到3．5倍。

　　（六）每個職工家庭按成本價或標準價購買公有住房，只能享受一次，各級各類人員住房面積標準最高不能超過陜辦發(fā)［1990］6號文件所規(guī)定的標準。超過標準部分一律執(zhí)行市場價。確因結構原因不可分割、且使用面積在8平方米以內(nèi)的超過標準部分，可不按超標準處理。

　　（七）職工購房可以一次付款，也可以分期付款。售房單位可對一次付清款的購房職工給予一次付款折扣，折扣率參與當?shù)刭彿空咝再J款利率與銀行儲蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定。實行分期付款的，首期付款不得低于實際售價的30％。分期付款的期限一般不超過10年，分期交付的部分要計收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定。經(jīng)辦政策性住房金融業(yè)務的金融機構，應充分利用政策性住房資金，向購房職工提供政策性抵押貸款。沒有開展政策性購房貸款業(yè)務的市、縣，不允許實行一次付款折扣政策。

　　（八）公有住房出售后要明確產(chǎn)權。職工以市場價、成本價、標準價等三種價格購買的住房，房改主管部門和國有資產(chǎn)管理部門應根據(jù)國家和我省有關規(guī)定，界定產(chǎn)權單位和購房人的產(chǎn)權比例，明確產(chǎn)權屬性。

　　1、職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。住滿5年后可依法進入市場。在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權；原售房單位已撤銷的，所在地區(qū)行政公署或市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權。售、租房收入在補交出讓金或所含土地收益并按規(guī)定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權比例進行分配。

　　2、職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有，住滿5年后，可以依法進入市場，按規(guī)定補交土地使用權出讓金并交納有關稅費后，收入歸個人所有。

　　3、職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有，可以依法進入市場，按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有。

　?。ň牛┘訌姽凶》砍鍪酆蟮木S修、管理服務，培育和完善社會化的房屋維修、管理市場。職工購買的住房，戶門以內(nèi)的各項維修開支由購房人負擔。共用部位、公共設施的維修要建立維修基金。維修基金從公有住房出售收入中提留10％的資金形成，也可由住戶按住房建筑面積分攤一部分、單位適當給予補助一部分，專項儲存。要改革現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房管理體制，發(fā)展多種所有制形式的企業(yè)和社會化的房屋維修、管理服務。

　?。ㄊ┘訌姽凶》砍鍪凼杖胭Y金的管理。國家機關、團體和事業(yè)單位（包括全額預算撥款、差額預算補貼和自收自支單位）出售公有住房的全部收入和國有企業(yè)出售公有住房收入的10％上繳財政，納入城市住房基金；國有企業(yè)售房收入的90％和其他企業(yè)的售房收入，納入本單位住房基金，專戶儲存，用于住房建設。

　?。ㄊ唬┓e極培育和發(fā)展房地產(chǎn)交易市場，規(guī)范住房交易行為。職工購買住房，都要由房產(chǎn)管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權轉移登記手續(xù)，同時要辦理相應的土地使用權變更登記手續(xù)，并領取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權證書，發(fā)證部門要依據(jù)房改部門和國有資產(chǎn)管理部門簽發(fā)的產(chǎn)權界定證明注明產(chǎn)權比例和產(chǎn)權屬性。以出租、出售、贈與、繼承及以其他形式轉讓所購住房，應按國家規(guī)定交納有關稅費。各地、市、縣要加強市場管理，規(guī)范交易程序，完善稅收制度，堅決查處倒賣房產(chǎn)牟取暴利等違法行為。

　　五、要積極扶持，加快經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設。

　?。ㄒ唬榧涌旖鉀Q中低收入的職工家庭的住房困難，各級人民政府要十分重視經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設。其建設用地，要采取行政劃撥方式供應。對經(jīng)濟適用住宅建設項目，要在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持。金融單位在信貸等方面應予以積極支持。房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟適用住房要占20％以上，或者將開發(fā)總量中市場價與微利價差額的20％資金交納給當?shù)卣瑢ｍ椨糜诮?jīng)濟適用房建設。在建房、售房等方面，要優(yōu)先安排離退休職工、中小學教師和住房困難戶。各級建設行政主管部門和房改主管部門要切實組織好經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設工作。

　?。ǘ┏浞职l(fā)揮社會各界的積極性，鼓勵職工、居民集資、合作建設住房。集資、合作建房是轉變住房建設由國家、單位統(tǒng)包為國家、集體、個人三結合建設住房的有效途徑。各級政府要在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，鼓勵集資合作建房，加快城鎮(zhèn)危舊房改造。職工參加集資建房，集資額在“八五”期間不能低于房屋建安工程造價的1／3；在“九五” 期間不能低于1／2.職工、居民合作建房按省房改委、建設廳、稅務局轉發(fā)的《國務院房改領導小組、建設部、國家稅務局關于印發(fā)〈城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法〉的通知》（陜建房發(fā)〔1992〕221號）和省房改辦《關于職工集資合作建設住房有關問題的通知》（陜房改辦發(fā)〔1994〕009號）的有關規(guī)定和程序辦理。集資、合作建房要逐步納入綜合開發(fā)建設軌道，實行“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設，科學管理?！苯鉀Q縣鎮(zhèn)職工的住房問題，要走政府提供土地、職工出資、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、節(jié)約用地、向高層發(fā)展的路子。

　　集資建設住房項目計劃經(jīng)各級房改主管部門批準后實施，不受固定資產(chǎn)投資規(guī)模限制。在規(guī)定的工期內(nèi)建成后，職工可享受集資款到位當年的售房政策規(guī)定待遇。計劃、規(guī)劃、土地、城建等有關部門應優(yōu)先辦理各種審批手續(xù)；職工集資部分按國家規(guī)定減免有關稅費，市、縣政府應予減免市政建設配套設施等有關收費，盡量減輕集資建房職工的經(jīng)濟負擔。

　　六、做好本通知規(guī)定與原有政策的銜接工作。

　?。ㄒ唬┳宰》恐贫雀母镆詠恚?jīng)正式批準已出售的公有住房，各級房改主管部門均須統(tǒng)一按照售房當年標準價占成本價的比重重新界定個人擁有的產(chǎn)權比例，明晰產(chǎn)權屬性；經(jīng)購房人同意，也可按成本價補足房價及利息后，原購住房產(chǎn)權歸個人所有。1994年1月1日至本《通知》下發(fā)之前出售的公有住房，一律按國發(fā)〔1994〕43號文件和本《通知》規(guī)定進行規(guī)范。

　?。ǘ┰蛾兾魇〕擎?zhèn)住房制度改革總體方案》和各市、縣房改實施方案規(guī)定出售公有住房的最低限價以及與本《通知》不一致的其它有關規(guī)定停止執(zhí)行，一律以本《通知》為準。

　?。ㄈ┮^續(xù)做好原住房資金轉入各級住房基金的核定、劃轉工作，并將劃轉的資金和原有的住房補貼，逐步理入職工工資或列支建立公積金。

　　七、加強領導，健全機構，統(tǒng)籌安排，加快推進城鎮(zhèn)住房制度改革。

　?。ㄒ唬┘涌焱七M城鎮(zhèn)住房制度改革是各級人民政府的重要職責。各地區(qū)行政公署和市、縣人民政府要加強領導，建立健全工作機構，統(tǒng)籌安排，全面規(guī)劃，把長遠目標和近期改革任務結合起來，加快城鎮(zhèn)住房新制度的建立。

　?。ǘ└骷壢嗣裾訌妼鶎訂挝环扛墓ぷ鞯亩酱贆z查，保證國發(fā)〔1994〕42號文件和本《通知》的貫徹落實。所有單位，不論隸屬關系，都應執(zhí)行所在市、縣人民政府對房改工作的統(tǒng)一部署和政策規(guī)定。

　?。ㄈ└骷壢嗣裾獮槠髽I(yè)房改創(chuàng)造條件。有條件的國有大中型企業(yè)，應結合企業(yè)經(jīng)營機制轉換和勞動工資制度改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，把住房開發(fā)建設、分配、管理和維修服務等社會職能逐步從企業(yè)中分離出去，加快實現(xiàn)住房的商品化、社會化。

　?。ㄋ模└鞯?、市、縣房改主管部門，要認真總結經(jīng)驗，全同體改、建設、土地、計劃、經(jīng)貿(mào)、財政、稅務、金融、國有資產(chǎn)管理、工商行政管理、統(tǒng)計、勞動、人事、物價等部門，不斷完善政策規(guī)定和配套措施，協(xié)調(diào)解決深化改革中的矛盾和問題。各部門要各司其職，各盡其責，相互配合，保證全省城鎮(zhèn)住房制度改革的順利進行。

　?。ㄎ澹┦》扛奈獙Τ鞘泻涂h鎮(zhèn)的房改工作實行分類指導，在全面推進的基礎上，著重抓好城市住房制度改革，同時指導好縣鎮(zhèn)住房制度改革。

　?。┬侣剢挝灰訌娸浾撘龑?，廣泛宣傳深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目的、意義、政策和實施步驟，引導廣大干部、群眾轉變觀念，提高認識，正確理解和積極參與住房制度改革。

　?。ㄆ撸└骷壉O(jiān)察部門要加強紀律監(jiān)督、檢查、對違反房改政策、低價售房、變相增加優(yōu)惠和以權謀私等違法、違紀行為要嚴肅查處。

　?。ò耍┦≤妳^(qū)和駐陜部隊住房制度改革方案，按軍隊系統(tǒng)自行報請上級批準。

　　（九）省房改工作機構要根據(jù)本通知規(guī)定盡快制定各項配套辦法，經(jīng)省房改委批準后頒布執(zhí)行。