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 案情 武漢市某學(xué)校與武漢市某家電門市部王某就學(xué)校的6間臨街房屋達成協(xié)議。
        協(xié)議規(guī)定：學(xué)校將自有房屋6間租給王某開家電門市部，租賃為12年；每月由承租人王某向校方交納租金600元，必須在每月27日至29日交納，超過規(guī)定期限不交，校方有權(quán)收回房屋使用權(quán)；在房屋租賃期間，房屋的修繕費用由承租人承擔(dān)；租賃期滿時，承租人不得以任何借口拆除，損壞房屋設(shè)備、建筑；此出租房屋只許承租人使用，不允許轉(zhuǎn)租；本協(xié)議自簽訂之日起，如有一方違約，違約方要付給對方違約金1200元。協(xié)議履行了一年后，因王某在市內(nèi)黃金地段租到房屋，遂私下將學(xué)校的6間房屋轉(zhuǎn)租給李某。李某每月向王某交納租金900元，王某從中漁利。后來學(xué)校察覺此事，便找王某進行交涉，要王某與新承租人李某的協(xié)議。但王某以不少付給學(xué)校租金為由，置之不理。學(xué)校訴至法院，要求解除與王某簽訂的房屋租賃合同，并要求王某支付違約金1200元。

        審判 法院判決：解除學(xué)校與王某之間的租賃合同，王某向?qū)W校支付1200元違約金。

        點評本案中，學(xué)校將6間臨街房屋出租給王某做家電生意，符合國家法律、政策規(guī)定，雙方所簽房屋租賃協(xié)議合法有效。本案承租人王某未經(jīng)出租人校方同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人李某使用，屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)我國《合同法》第224條第1款規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。根據(jù)這一規(guī)定，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人可因一定的將承租的財產(chǎn)轉(zhuǎn)租給第三方承租使用。這個條件就是必須事先征得出租人的同意。租賃財產(chǎn)的所有權(quán)并不因租賃而轉(zhuǎn)移給承租人，仍屬于出租人。所以，承租人如因工作需要將承租財產(chǎn)轉(zhuǎn)租給第三方時，應(yīng)當(dāng)征求出租人的意見。出租人有權(quán)決定是否同意給第三方承租使用。如果出租人不同意則承租人不得轉(zhuǎn)租，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中王某因找到處在黃金地段的房屋，不再需要租賃校方的房屋，他可以依法律規(guī)定與出租人協(xié)商解除租賃協(xié)議，但不得擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人使用，更不得謀取更高租金。

        承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的，出租人有權(quán)解除租賃合同。上述規(guī)定均表明，按合同規(guī)定合理使用租賃房屋是承租人的基本義務(wù)，違反該項義務(wù)，出租人有權(quán)收回出租房屋。故本案中學(xué)校有權(quán)解除合同收回房屋使用權(quán)。對于王某的違約行為，應(yīng)令其承擔(dān)違約責(zé)任。

        我國《合同法》第224條第2款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”承租人如果要將租賃物轉(zhuǎn)租給第三方承租使用，必須事先征得出租人的同意。否則，出租人有權(quán)收回租賃物，解除租賃合同，并由承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議廣大租戶，在租賃期限未到，由于自身原因致使無法履行合同時不要擅自將房屋轉(zhuǎn)租、更不得從中謀取利益，應(yīng)該與出租人協(xié)商解除合同或經(jīng)過出租人允許之后轉(zhuǎn)租房屋，以免承擔(dān)由此帶來的不利法律后果。