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    某市場的房屋由通達建筑公司開發(fā)、出售。建成后因一時未能出售，公司對外出租。姚某于2002年12月該公司門面房兩間，租期為一年。租賃該房屋后，姚某生意紅火。2003年12月2日，房屋所有人通達公司通知商場各經營戶：市場內房屋欲向社會出售，各承租戶有優(yōu)先購買權。其中姚某所在區(qū)商鋪為每間9萬元。姚某有意購買，后因多種原因，雙方買賣未果。2004年2月27日，姚某與通達公司又續(xù)簽一年，約定日2005年1月l日。2004年12月16日，在姚某不知情情況下，通達公司與王某簽訂買賣合同，將租賃房屋以每間10萬元出售給王某。不久，在姚某商鋪臨界租賃期滿前，王某要求姚某搬出房屋，姚某才得知此事，遂發(fā)生糾紛。王某以姚某為被告、通達公司為第三人訴訟至法院。
　　對本案的處理原審法院存在較大的分歧，具體體現(xiàn)在以下三個方面：
　　一種意見認為：出租人出售租賃房屋的，應當在出售之前合理期限內通知承租人，承租人有優(yōu)先購買權。本案第三人通達公司2003年12月2日欲出售該房屋時履行了通知義務，在所設定的期限內姚某未購買該房屋，第三人通達公司也未出售該房屋。2004年2月27日，雙方又建立新的租賃關系。2004年12月16日，在姚某與通達公司新的租賃期限內，第三人通達公司未就其與王某達成10萬元買賣協(xié)議告知姚某，而10萬元交易價格對于姚某來說是一個新的“同等條件”，出租人應就該新的 “同等條件”向承租人履行通知義務才符合合同的公平原則。原告王某雖系善意取得，但侵犯了姚某的優(yōu)先購買權，基于行為無效不受法律保護。
　　第二種意見認為：第三人通達公司在出售所訴爭房屋前，已于2003年12月2日通知了被告姚某，姚某于第三人通達公司間因價格問題未成交，雖然雙方又簽訂了新的租賃合同，但法律并無規(guī)定簽定新的租賃合同后，出售房屋時須再次通知承租人。應判令被告姚某搬出所侵占的房屋。
　　第三種意見為：在實體處理上同意第一種意見，但有不同的觀點，認為通達公司沒有履行通知義務，其與王某間買賣無效。
　　對本案的處理筆者同意第三種意見，其理由如下：
　　本案焦點問題有以下幾個方面：通達公司2003年12月2日的“通知”如何定性；通達公司與王某間買賣是否要通知姚某；優(yōu)先購買權如何行使。
　　承租人的優(yōu)先購買權，是依法產生的，而不是根據(jù)當事人之間的合同約定。優(yōu)先權屬于特定人享有，具有一定專屬性。當然，承租人不是在任何情況下都享有優(yōu)先購買權，只有在特定的法律事實出現(xiàn)時才享有，根據(jù)以上原理結合本案，通達公司在將以10萬價格出售其房屋給王某的房屋時，應在合理的期限內通知姚某，只有在姚某明確表示放棄購買，通達公司才能出售給他人。反之，其買賣行為無效。本案中，通達公司與王某間的買賣沒有告知姚某，所以，雙方間買賣行為無效。
　　其次關于第一次通知效力，筆者認為：2003年12月2日的通知，其一是向社會不特定人發(fā)出(當然包括姚某)，其二通知內容希望向社會不特定人出售其房屋(包括姚某)。此時的購買人是不確定的。該通知只是一個邀請，不是理論上的關于優(yōu)先購買權的通知，同時也未出現(xiàn)行使優(yōu)先的情形即“同等條件”，因為此時尚無其他人欲購買。
　　基于此，通達公司與王某間的房屋買賣因違反法律有關規(guī)定而無效。通達公司應就其欲出售房屋情況在合理期限內通知姚某，姚某在10萬元價格內有優(yōu)先購買權。因買賣無效而造成的損失，王某可另行訴訟。所以，本案應駁回王某的請求。