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　　一起出讓合同糾紛案的啟示

　　----某公司訴某國土局固有合同糾紛案

　　上海錦天城律師事務(wù)所杭州分所 姜叢華

　　【案件基本情況】

　　原告：××置業(yè)有限公司

　　被告：××縣國土資源局、××縣人民政府

　　2005年2月3日，××縣國土局以拍賣方式公開出讓××縣一處國有土地使用權(quán)?！杜馁u文件》中包括拍賣公告、拍賣須知和土地使用權(quán)出讓合同(草案)。該地塊最終由××置業(yè)有限公司(以下稱××公司)以4260萬元競得，并簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。至糾紛發(fā)生前，××公司共支付3200萬元。因該地塊存在規(guī)劃設(shè)計(jì)及征地拆遷等問題未解決而無法交地，雙方未簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

　　2006年8月3日××縣國土局在向××縣政府提交的《關(guān)于要求盡快協(xié)調(diào)解決芝里二期拍賣地塊土地事宜的報(bào)告》中稱：該地塊拍賣至今已經(jīng)一年半時(shí)間，但因該地塊目前還存在諸多問題而一直無法交地。該地塊目前存在規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地、高壓線搬遷、拆遷問題、規(guī)劃指標(biāo)等主要問題，懇請政府能盡快協(xié)調(diào)解決。2006年8月27日××縣國土局對××公司復(fù)函稱：關(guān)于交地時(shí)間，我局領(lǐng)導(dǎo)已向縣政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了匯報(bào)，具體交地時(shí)間要待縣政府協(xié)調(diào)后明確;對項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的規(guī)劃渠道事宜，縣政府已落實(shí)給縣建設(shè)局，由縣建設(shè)局負(fù)責(zé)落實(shí)。

　　2006年10月28日，××公司起訴稱：該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件發(fā)生重大變更，對該地塊的整體開發(fā)布局造成嚴(yán)重影響，地塊的價(jià)值因此大幅下降，其競買的目的無法實(shí)現(xiàn)。而該地塊拍賣至今已有一年半的時(shí)間，卻還未交地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了規(guī)定的交地時(shí)間。因此原告請求法院判令解除其與國土局之間形成的國有土地使用權(quán)出讓關(guān)系，國土局應(yīng)返還其繳納的金3200萬元，并賠償利息損失。由××縣人民政府對上述還款及賠償承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　2006年11月28日××縣建設(shè)局向××公司發(fā)函稱：經(jīng)規(guī)劃論證，原排水渠走向已做調(diào)整，不經(jīng)過貴司受讓的地塊。2007年2月5日，××縣國土局向××公司發(fā)函稱：該地塊目前已符合交地條件，速來繳清土地使用權(quán)出讓金余款1060萬元并簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

　　【爭議焦點(diǎn)】

　　法庭歸納的爭議焦點(diǎn)有兩個(gè)：一是，原告與第一被告之間的土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系能否解除?該爭議焦點(diǎn)又包括兩個(gè)內(nèi)容：1、拍賣地塊是否存在瑕疵?原告的合同目的能否實(shí)現(xiàn)?2、第一被告××縣國土局是否存在違約行為或預(yù)期違約行為?二是，第二被告××縣人民政府是否是適格被告?

　　【法院判決】

　　雙方在浙江省高級人民法院的主持調(diào)解下，達(dá)成調(diào)解協(xié)議：

　　1、土地出讓金以成交確認(rèn)書為準(zhǔn);

　　2、在調(diào)解書簽收后一周內(nèi)，雙方簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，××縣政府和××縣國土局在××公司提出申請之日起一周內(nèi)辦妥國有土地使用權(quán)證;

　　3、××縣政府和國土局在2007年12月31日前將該地塊上建筑物拆除完畢將凈地交付××公司;

　　4、××公司在開工后8個(gè)月支付土地出讓金余款，并繳納土地契稅、人防費(fèi)，同時(shí)××縣政府和××縣國土局補(bǔ)償××公司258萬元;

　　5、出讓地塊東側(cè)港防綠化帶，由××縣政府和國土局2008年6月30日前建設(shè)完成。

　　【案件分析】

　　本案的關(guān)鍵點(diǎn)有以下幾點(diǎn);

　　一、本案中原告和第一被告直到起訴時(shí)還沒有簽訂正式的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，那么以什么為依據(jù)來確認(rèn)雙方權(quán)利義務(wù)的具體內(nèi)容，成為我們首先要解決的問題。

　　我們認(rèn)為，有以下事實(shí)證據(jù)可以用來確認(rèn)訴爭雙方的權(quán)利義務(wù)的具體內(nèi)容： 1、拍賣文件(包括拍賣公告、拍賣須知和土地使用權(quán)出讓合同(草案));2、拍賣成交確認(rèn)書。

　　對拍賣公告、拍賣須知和拍賣成交確認(rèn)書的效力和約束力雙方應(yīng)該均無異議。但是對于土地使用權(quán)出讓合同(草案)，雖然是一份草案，放在拍賣文件中，雙方并沒有最終簽訂，土地使用權(quán)出讓合同(草案)是否對雙方均具有約束力，成為法庭爭議的焦點(diǎn)。我們認(rèn)為，土地使用權(quán)出讓合同(草案)中已經(jīng)確定的合同內(nèi)容對雙方都具有約束力，可以以此來確定雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容。理由如下：

　　1、土地使用權(quán)出讓合同(草案)是拍賣文件的有效組成部分?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第七條規(guī)定：“出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。”

　　本案中，土地使用權(quán)出讓合同(草案)明確了土地出讓金的付款時(shí)間、政府交地的時(shí)間及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等，這是所有參加競買的買受人非常關(guān)注的問題。也是根據(jù)這些既定的條件進(jìn)行報(bào)價(jià)和競價(jià)的。如果現(xiàn)在說土地使用權(quán)出讓合同(草案)不具有約束力了，則不僅使得該次土地拍賣行為缺失了重要的合同條款而導(dǎo)致雙方出讓關(guān)系無法成立，而且將使得受讓人的權(quán)利受到嚴(yán)重侵害，對受讓人來講是不公平的。

　　2、《拍賣文件》是雙方土地使用權(quán)出讓關(guān)系的有效組成部分。拍賣文件一經(jīng)發(fā)出，出讓方不得變更其內(nèi)容。而原告作為參加競買的要約人、第一被告作為承諾人，除了競買的價(jià)格之外，并沒有在實(shí)質(zhì)上變更《拍賣文件》中的內(nèi)容。

　　3、在雙方簽訂的《拍賣成交確認(rèn)書》中也明確寫明，遵守《拍賣文件》中的一切規(guī)定，自然也包括土地使用權(quán)出讓合同(草案)中已確定的合同條款。

　　二、第一被告是否存在違約行為，這些違約行為是否構(gòu)成根本違約，合同能否得到解除，這也是我們考慮的關(guān)鍵所在。

　　1、第一被告是否存在逾期交地的違約行為。

　　《土地使用權(quán)出讓合同》(草案)第五條約定，第一被告交付土地的時(shí)間是2005年6月30日前。第三十二條約定，逾期超過6個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同。但是第一被告稱，在土地使用權(quán)出讓合同(草案)第五條中明確約定，交地條件為現(xiàn)狀交地，而不是完成拆遷后的凈地交地，所以第一被告隨時(shí)可以交地。這成為了雙方庭審辯論的一個(gè)焦點(diǎn)。