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　　最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條規(guī)定：共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。

　　善意取得制度，是民法物權(quán)法的一項(xiàng)重要的制度，對(duì)于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。國(guó)外民法規(guī)定善意取得制度，并不包括不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，只適用于動(dòng)產(chǎn)范圍。我國(guó)最高人民法院在上述司法解釋中，卻將不動(dòng)產(chǎn)也包括在善意取得制度中。對(duì)于這樣的司法解釋究竟是否正確，這一司法解釋是如何產(chǎn)生、發(fā)展起來(lái)的，它的真實(shí)的含義是什么?是值得認(rèn)真總結(jié)和研究的。本文試圖在與國(guó)外的立法比較和揭示我國(guó)司法實(shí)踐發(fā)展過(guò)程的基礎(chǔ)上，論證具有我國(guó)特色的共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中善意取得制度的必要性，揭示這一制度的豐富內(nèi)涵。

　　一、國(guó)外善意取得制度并不適用于不動(dòng)產(chǎn)

　　按照通說(shuō)，善意取得制度源于日爾曼法的“以手護(hù)手”原則。它的真實(shí)含義是，任意與他人以占有者，除得向相對(duì)人請(qǐng)求外，對(duì)于第三人不得追回，唯得對(duì)相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償。這種讓與占有，其對(duì)象，必然是動(dòng)產(chǎn)，其取得方法，只能是在動(dòng)產(chǎn)的商品交易中。只有這樣，才能做到“以手護(hù)手”，保護(hù)動(dòng)產(chǎn)交易中的動(dòng)態(tài)安全。

　　在后世的民事立法中，人們遵循這樣的原則，把善意取得制度局限在動(dòng)產(chǎn)的范圍內(nèi)，只承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)交易適用善意取得制度，不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。1804年的《法國(guó)民法典》第2279條規(guī)定：“對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，占有具有與權(quán)利證書(shū)相等的效力。”同時(shí)，法國(guó)的判例反對(duì)羅馬法關(guān)于“任何人不得以大于其所有權(quán)的權(quán)利給與他人”的原則，采取完全相反的立場(chǎng)，確認(rèn)“公開(kāi)市場(chǎng)”原則。根據(jù)這個(gè)原則，如果受到第三人的追奪，原所有人只有按照公平市價(jià)給買(mǎi)受人以補(bǔ)償后，才能要求返還財(cái)產(chǎn)，否則不得追奪。同時(shí)，《法國(guó)民法典》第1630條規(guī)定，出賣(mài)人無(wú)論向買(mǎi)受人承諾擔(dān)保與否，都有義務(wù)擔(dān)保出賣(mài)物的所有權(quán);如果有第三人向買(mǎi)受人追奪所買(mǎi)之物，買(mǎi)受人就應(yīng)當(dāng)放棄所買(mǎi)之物，但是出賣(mài)人必須退還買(mǎi)受人所支付的價(jià)金，并且賠償買(mǎi)受人的一切損失?？梢?jiàn)，法國(guó)所采取的這一制度，并不是典型的善意取得制度。即使如此，這一制度也只適用于動(dòng)產(chǎn)的范圍，并不包括不動(dòng)產(chǎn)。

　　在德國(guó)，立法完全繼承了日爾曼法的傳統(tǒng)，確認(rèn)了最具典型意義的善意取得制度。1900年《德國(guó)民法典》第932條規(guī)定：“物雖不屬于讓與人，受讓人也得因第929條規(guī)定的讓與成為所有人，但在其依此規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時(shí)為非善意者，不在此限。”在《德國(guó)民法典》規(guī)定本條的第三章“所有權(quán)”的第三節(jié)的標(biāo)題，就是“動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得和喪失”;其中所標(biāo)明的第929條規(guī)定就是：“為讓與動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)必須由所有人將物交付于受讓人，并就所有權(quán)的移轉(zhuǎn)由雙方成立合意。”因而，德國(guó)法上的善意取得，嚴(yán)格地限于動(dòng)產(chǎn)范圍，不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度?！度毡久穹ā吠瑯硬扇〉聡?guó)法的立場(chǎng)，在該法第186條規(guī)定：“對(duì)占有人，推定其以所有的意思，善良、平穩(wěn)而公然地開(kāi)始占有動(dòng)產(chǎn)者，如系善意無(wú)過(guò)失，則即時(shí)取得行使于該動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利。”按照這一規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)絕對(duì)不得適用善意取得制度。

　　在英美法，原本上堅(jiān)持“沒(méi)有人可以轉(zhuǎn)讓不屬于他所有的商品”這一古老的法則，任何人都只能出賣(mài)自己擁有所有權(quán)的商品而不能出賣(mài)他人的商品。這對(duì)于保護(hù)善意買(mǎi)受人的利益是十分不利的。1952年《美國(guó)統(tǒng)一商法典》改變了上述傳統(tǒng)立場(chǎng)，把法律保護(hù)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了善意買(mǎi)受人的身上。該法第2403條規(guī)定：“購(gòu)貨人取得讓貨人所具有的或有權(quán)轉(zhuǎn)讓的一切所有權(quán)，但購(gòu)買(mǎi)部分財(cái)產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)人只取得他所購(gòu)買(mǎi)的那部分所有權(quán)。具有可撤銷(xiāo)的所有權(quán)的人有權(quán)向按價(jià)購(gòu)貨的善意第三人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。當(dāng)貨物是以買(mǎi)賣(mài)交易的形式交付時(shí)，購(gòu)貨人有權(quán)取得其所有權(quán)。”因而，只要購(gòu)買(mǎi)人是善意無(wú)過(guò)失，認(rèn)為出賣(mài)人對(duì)貨物具有完全所有權(quán)的人，則不論其貨物是從何而來(lái)，善意買(mǎi)受人都可以即時(shí)取得所有權(quán)。在美國(guó)法規(guī)定的善意取得制度中，其適用范圍明確規(guī)定為“貨物”，其含義，就是交易中的動(dòng)產(chǎn)，而不包括不動(dòng)產(chǎn)。現(xiàn)行英國(guó)法所采取的立場(chǎng)與美國(guó)法的立場(chǎng)相一致。

　　各國(guó)立法對(duì)善意取得只適用于動(dòng)產(chǎn)之所以采取一致的立場(chǎng)，都是基于保護(hù)善意第三入的合法權(quán)益，但在理論上如何解釋?zhuān)瑢W(xué)者有不同的看法。一是主張即時(shí)時(shí)效說(shuō)，認(rèn)為在善意取得的情況下，適用于即時(shí)時(shí)效或瞬間時(shí)效;二是權(quán)利外象說(shuō)，認(rèn)為善意取得的根據(jù)在于對(duì)權(quán)利外象的保護(hù);三是法律賦權(quán)說(shuō)，認(rèn)為在善意取得權(quán)利的情況下，是法律賦予占有以處分他人所有權(quán)的權(quán)能;四是占有保護(hù)說(shuō)，認(rèn)為根據(jù)公示主義，占有人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的所有人。這些主張雖然各不相同，但是其立論的基本立場(chǎng)，都是為了維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。

　　所謂動(dòng)態(tài)交易安全，是相對(duì)于靜態(tài)交易安全而言。靜態(tài)交易安全是指法律保護(hù)權(quán)利人占有和所有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，禁止他人非法占有。它強(qiáng)調(diào)的是，交易應(yīng)以交易者擁有的權(quán)利為限，超出自己權(quán)利范圍的交易為無(wú)效，著重保護(hù)的是所有權(quán)人的利益。嚴(yán)格強(qiáng)調(diào)保護(hù)靜態(tài)交易安全，能夠產(chǎn)生消極的后果，這就是導(dǎo)致在交易中，買(mǎi)受人無(wú)從了解出賣(mài)人對(duì)其所出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)是否享有所有權(quán)，唯恐自己所購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)因無(wú)所有權(quán)而被他人追奪，使自己的合法權(quán)益受到損害。在這樣的情況下，“權(quán)利的受讓人為預(yù)防不測(cè)之損害，在任何的交易里均非詳細(xì)地調(diào)查真正的權(quán)利人，以確定權(quán)利的實(shí)像，方開(kāi)始交易不可。如斯一來(lái)，受讓人為確定權(quán)利關(guān)系的實(shí)像裹足不前，對(duì)于當(dāng)代活潑迅速交易行為，自然會(huì)受到嚴(yán)重的影響。”相反，動(dòng)態(tài)交易安全是指法律保護(hù)交易當(dāng)事人基于交易行為所取得的利益，認(rèn)為在特定的場(chǎng)合下，應(yīng)犧牲真正權(quán)利人的利益來(lái)保護(hù)善意無(wú)過(guò)失交易者的利益，以此維護(hù)活潑生動(dòng)的交易活動(dòng)秩序，促進(jìn)民事流轉(zhuǎn)。這樣，交易者就不會(huì)對(duì)交易的安全擔(dān)憂，符合社會(huì)效益原則，必然有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　正因?yàn)檫@樣，各國(guó)民事立法都規(guī)定只對(duì)動(dòng)產(chǎn)交易依善意取得制度予以保護(hù)，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易不適用善意取得制度。這是因?yàn)?，房屋、林木等不?dòng)產(chǎn)適用登記注冊(cè)制度。不動(dòng)產(chǎn)的登記注冊(cè)制度是物權(quán)的公示與公信原則的重要內(nèi)容。這一原則的重要內(nèi)容，就是物權(quán)變動(dòng)必須采取可以經(jīng)常從外部加以識(shí)別的一定方式進(jìn)行公示才能具有相應(yīng)法律效力。不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)，分別以登記及交付為其公示方法。通過(guò)這些既定的公示方法，可以使第三人能夠從外觀上比較方便地了解物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，確定自己的意思表示。物權(quán)變動(dòng)經(jīng)過(guò)公示之后，即發(fā)生法律上的公信力，當(dāng)善意第三人處于對(duì)物權(quán)公示方法的信賴而依法進(jìn)行交易時(shí)，不論是否實(shí)際存在于這種公示方法相應(yīng)的合法權(quán)利，均應(yīng)加以保護(hù)。由于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的公示方式是登記，因而，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，雙方當(dāng)事人必須依照規(guī)定，變更所有權(quán)登記。因而不存在無(wú)所有權(quán)人或者無(wú)處分權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提，故各國(guó)立法均規(guī)定只有動(dòng)產(chǎn)交易適用善意取得制度。

　　二、本條司法解釋的演變及其真實(shí)含義

　　對(duì)于本條司法解釋究竟應(yīng)當(dāng)怎樣理解，學(xué)者有不同的看法。一種意見(jiàn)認(rèn)為。本條司法解釋確立了我國(guó)的善意取得制度，在司法實(shí)務(wù)中依照這一司法解釋?zhuān)孢m用善意取得原則。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，上述意見(jiàn)值得商榷，理由是，本條司法解釋明文限制在共同共有財(cái)產(chǎn)交易的場(chǎng)合，才適用善意取得制度，在更廣闊的一般財(cái)產(chǎn)的交易場(chǎng)合，則排除在外，因而，確立中國(guó)完整的善意取得制度，路途尚遠(yuǎn)。

　　那么，本條司法解釋的真實(shí)含義是什么，它又是怎樣發(fā)展演變起來(lái)的呢?

　　最早涉及到這一問(wèn)題有關(guān)內(nèi)容的司法解釋?zhuān)亲罡呷嗣穹ㄔ?963年8月28日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)(修正稿)》第二部分“房屋糾紛問(wèn)題”第3條。該條規(guī)定：“凡是依法準(zhǔn)許買(mǎi)賣(mài)的房屋，經(jīng)過(guò)正當(dāng)合法手續(xù)確定了房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的，應(yīng)保護(hù)雙方的權(quán)利，一方不能反悔廢除契約。出賣(mài)人應(yīng)按期交出房屋，不得追價(jià)或倒回房屋;買(mǎi)主應(yīng)按期交付價(jià)款。”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)1963年司法解釋)在這些內(nèi)容之后，又規(guī)定了未全部執(zhí)行買(mǎi)賣(mài)契約而引起的糾紛的處理方法。在這一條中，最高審判機(jī)關(guān)雖然沒(méi)有明確說(shuō)出善意買(mǎi)受人受讓未經(jīng)全體共有人同意而出讓的共有房屋應(yīng)予認(rèn)定取得房屋所有權(quán)的內(nèi)容，但是，這一條文中“經(jīng)過(guò)正當(dāng)合法手續(xù)確定了房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，應(yīng)保護(hù)雙方權(quán)利”的內(nèi)容，就隱含了這樣的意思，并為后來(lái)作出本條司法解釋奠定了基礎(chǔ)，埋下了伏筆。

　　1979年2月2日，經(jīng)歷了初期改革和思想解放洗禮的最高審判機(jī)關(guān)，制定了《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見(jiàn)》，在第二部分“關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”第二節(jié)“房屋問(wèn)題”的第2條，第一次提出了共有房屋未取得其他共有人同意而擅自出賣(mài)的處理原則，但文字極其謹(jǐn)慎。該條規(guī)定的內(nèi)容是：“依法準(zhǔn)許買(mǎi)賣(mài)的房屋，經(jīng)過(guò)合法手續(xù)，確定了買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的，應(yīng)保護(hù)雙方的權(quán)利。非所有權(quán)人非法出賣(mài)他人房屋的，應(yīng)宣布買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。房屋為共有，未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)房屋，買(mǎi)方又明知故犯的，亦應(yīng)宣布買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效;買(mǎi)方不知情的，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否有效，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況處理;買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已成立，共有人當(dāng)時(shí)明知而不反對(duì)，現(xiàn)在又提出異議的，應(yīng)視為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)1979年司法解釋)這一司法解釋首先規(guī)定的內(nèi)容，完全是1963年司法解釋的相關(guān)內(nèi)容，表明了這兩個(gè)條文的相承相依的關(guān)系。在共有房屋部分共有人擅自出賣(mài)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，該條提出了三條處理規(guī)則：一是買(mǎi)方明知故犯的，即受讓人為惡意者，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;二是其他共有人明知而不反對(duì)的，買(mǎi)賣(mài)有效;三是買(mǎi)方不知情的，即受讓人善意無(wú)過(guò)失者，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的效力，根據(jù)實(shí)際情況處理。在第三條規(guī)則中，就包括可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效，也可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，因其前提是買(mǎi)受人善意無(wú)過(guò)失，因而認(rèn)定為有效者，即為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的善意取得。該條司法解釋回避了善意取得的字眼，采取較為模糊的表述方法，表達(dá)了以上的內(nèi)容。這是符合當(dāng)時(shí)的社會(huì)狀況和思想解放程度的。

　　1984年8月30日，最高人民法院制定通過(guò)了《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，在第六部分“房屋問(wèn)題”中規(guī)定了第55條：“非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，應(yīng)廢除其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，應(yīng)宣布買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。買(mǎi)方不知情的，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否有效，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況處理。其他共有人當(dāng)時(shí)明知而不反對(duì)，事后又提出異議的，應(yīng)承認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。”“因買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效而造成的經(jīng)濟(jì)損失，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)1984年司法解釋)這一條文的基本精神，承繼了1979年司法解釋的后一部分內(nèi)容，除文字表述更為準(zhǔn)確以外，其三條處理規(guī)則沒(méi)有原則的變化，只是將買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的規(guī)則的地位提高，而其他兩條規(guī)則作為特例處理。值得注意的是，本條加了第2款，提出了買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的賠償規(guī)則，體現(xiàn)了締約過(guò)失責(zé)任的原理。這一規(guī)定是正確的。

　　《中華人民共和國(guó)民法通則》頒布實(shí)施以后，最高人民法院制定了《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》，規(guī)定了本文討論的第89條。分析本條司法解釋的具體內(nèi)容，可以得出以下結(jié)論：

　　第一，本條司法解釋與前述三條司法解釋具有前后相繼的承繼關(guān)系，它體現(xiàn)了最高司法機(jī)關(guān)對(duì)同一問(wèn)題在法律適用上的思想演變過(guò)程。它從合法房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)保護(hù)雙方權(quán)利開(kāi)始，發(fā)展到非所有權(quán)人出賣(mài)他人住房為無(wú)效，部分共有人擅自出賣(mài)共有房屋買(mǎi)方不知情應(yīng)依實(shí)際情況處理，產(chǎn)生了第一次飛躍;繼而，提出了造成房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方負(fù)責(zé)賠償?shù)囊庖?jiàn)，產(chǎn)生了第二次飛躍;最后，在前兩次飛躍的基礎(chǔ)上，完整地提出了“部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”的意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)這一問(wèn)題認(rèn)識(shí)上的第三次飛躍。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，第三次飛躍是一次質(zhì)的飛躍，前兩次飛躍則為第三次飛躍作了量上的積累，為第三次飛躍奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　第二，本條司法解釋并不是對(duì)前三條司法解釋的簡(jiǎn)單重述，而是在適用范圍和具體內(nèi)容上有了重大的進(jìn)展。首先，本條司法解釋的適用范圍與以前的司法解釋不同，不是局限在共有房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的范圍內(nèi)，而是擴(kuò)大到共有財(cái)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系;同時(shí)，對(duì)共有的形式作了限制性規(guī)定，即只包括共同共有財(cái)產(chǎn)，而不包括按份共有財(cái)產(chǎn)。這樣，就使其適用的范圍十分明確。其次，明確規(guī)定適用善意取得制度，不再含混不清地表述為“應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況處理”，這是一個(gè)重大的進(jìn)步。再次，對(duì)適用善意取得的后果規(guī)定了準(zhǔn)確的救濟(jì)手段，即“對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”。

　　第三，本條司法解釋規(guī)定對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)可以適用善意取得制度，其實(shí)質(zhì)仍然是指共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，主要是指共同共有的房屋。這不僅可以從這4條司法解釋前后相繼的關(guān)系加以證明，而且對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，不論是共同共有，還是按份共有，以及一般所有形式，只要是動(dòng)產(chǎn)交易，均以交付為公示方式，因此，無(wú)論共同共有的動(dòng)產(chǎn)還是非共同共有的動(dòng)產(chǎn)，在交易中只要交付，所有權(quán)即轉(zhuǎn)移，所以沒(méi)有加以特別強(qiáng)調(diào)的必要。由于我國(guó)至今尚沒(méi)有立法或司法解釋正式確立典型的善意取得制度，所以本條司法解釋如此規(guī)定，并不是沒(méi)有意義。綜上可以確認(rèn)，本條司法解釋規(guī)定的具體內(nèi)容，確實(shí)是善意取得制度，但由于它的適用范圍很狹窄，只適用于共同共有財(cái)產(chǎn)特別是共同共有房屋買(mǎi)賣(mài)的場(chǎng)合，因而它既不是完整的善意取得制度，又與傳統(tǒng)的善意取得制度具有相當(dāng)大的差別。其最主要的差別，就在于，它確認(rèn)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)也有條件地適用善意取得制度。最高人民法院經(jīng)過(guò)25年時(shí)間的實(shí)踐，始完整地提出這一共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中善意取得規(guī)則，且又經(jīng)過(guò)了10年時(shí)間的驗(yàn)證，可以確認(rèn)是一條成功的司法解釋。

　　三、確立共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中善意取得的必要性

　　共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中善意取得制度的基礎(chǔ)，是共同共有人對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。確認(rèn)這一制度的必要性的基礎(chǔ)，也是如何對(duì)待共同共有人的處分權(quán)。確認(rèn)共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中的善意取得制度，表明了司法解釋機(jī)關(guān)明顯的民法解釋的價(jià)值取向。

　　共同共有人對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，首先，要求在共同共有期間，不能處分全部共有財(cái)產(chǎn)，而只能處分共同共有財(cái)產(chǎn)的一部分。其次，共同共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)屬于全體共有人，處分共同共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)全體共有人一致同意，包括明示和默示。前述1979年和1984年司法解釋中關(guān)于“其他共有人當(dāng)時(shí)明知而不反對(duì)”規(guī)定的情形，就是默示同意。最后，如果共同共有人之間協(xié)議約定某共有人為共同共有代表權(quán)人，則有權(quán)代表全體共有人處分共同共有財(cái)產(chǎn)。

　　對(duì)于無(wú)代表權(quán)的共同共有人未經(jīng)全體共同共有人一致同意而擅自處分共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，依據(jù)不同的的價(jià)值選擇，可以有以下三種不同的法律后果：

　　第一種選擇，依出讓人無(wú)權(quán)處分而確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。既然共同共有財(cái)產(chǎn)的處分須經(jīng)全體共有人一致同意方可為之，那么，無(wú)代表權(quán)的共同共有人之一未經(jīng)全體共有人一致同意，擅自處分共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)然為無(wú)權(quán)處分;即使這一所有權(quán)變更進(jìn)行了登記，亦因其出讓人無(wú)權(quán)處分而無(wú)效。這種做法，著力維護(hù)的是共有人的權(quán)利，著意保護(hù)的是靜態(tài)的交易安全。

　　第二種選擇，依物權(quán)公示原則確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的公示形式是登記，如果不動(dòng)產(chǎn)為共同共有財(cái)產(chǎn)，共有人之一未經(jīng)其他共有人同意而擅自出賣(mài)之，亦已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記，則依其物權(quán)公示所產(chǎn)生的公信力，認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)交易行為為有效。這種做法，著力維護(hù)的是財(cái)產(chǎn)交易的規(guī)則和秩序，著意保護(hù)的是動(dòng)態(tài)的交易安全。

　　第三種選擇，依保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，區(qū)分具體情況，對(duì)符合善意取得要件的，確認(rèn)其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效;對(duì)不符合善意取得要件的，確認(rèn)其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。根據(jù)共同共有人之一未經(jīng)其他共有人同意而擅自出賣(mài)共同共有的不動(dòng)產(chǎn)的復(fù)雜情況，作出實(shí)事求是的選擇，區(qū)別不同情況，作出不同處理。在一般情況下，為維護(hù)共同共有人對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效的立場(chǎng);但是，如果買(mǎi)受人在買(mǎi)受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無(wú)過(guò)失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場(chǎng)，確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系為有效。這種選擇，顯然是前兩種選擇的折衷方式。

　　最高人民法院依第三種選擇，采取折衷主義的立場(chǎng)，是符合我國(guó)的實(shí)際情況的。

　　第一，完全從共同共有人的共同利益出發(fā)，依出讓人無(wú)權(quán)處分而確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，有可能損害善意買(mǎi)受人的合法權(quán)益。誠(chéng)然，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)，買(mǎi)受人首先應(yīng)當(dāng)考察出讓人對(duì)交易的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利及范圍，如系共同共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)確認(rèn)共同共有人的一致意見(jiàn);但是，如果出讓人既能出示有效的權(quán)利證書(shū)，又能讓受讓人確信共同共有人一致同意出讓?zhuān)矣诌M(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記，受讓人就已經(jīng)取得了標(biāo)的物的所有權(quán)。如果在這種情況下，依然為保護(hù)全體共有人的共同利益而認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，則會(huì)使善意受讓人無(wú)端遭受損失，市場(chǎng)交易規(guī)則和交易秩序也會(huì)受到破壞……

　　第二，完全從保護(hù)交易規(guī)則和交易秩序出發(fā)，依物權(quán)公示原則而確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，則物權(quán)過(guò)失原則而確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，則完全犧牲了共同共有人的共同利益，有損于民法權(quán)利本位的立場(chǎng)。共同共有的效力之一，就是限制共同共有人對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，既不能處分全體共同共有財(cái)產(chǎn)而使共同共有關(guān)系消滅，也不能由個(gè)別共同共有人擅自處分部分共有物?！度毡久穹ā返?51條規(guī)定：“各共有人，非經(jīng)其他共有人同意，不得變更共有物。”正是說(shuō)的這個(gè)意思。本條司法解釋前段規(guī)定“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)”，就包括這樣的含義。如果完全依物權(quán)公示原則確認(rèn)這種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，就使共同共有人的共同權(quán)利無(wú)法得到切實(shí)的保障，失去了民法保護(hù)共同共有的原本意義，因此，這種選擇不足取。

　　第三，采取折衷主義立場(chǎng)，既能維護(hù)共同共有人的共同利益，又能維護(hù)交易規(guī)則和交易秩序，兼顧交易的靜態(tài)安全和動(dòng)態(tài)安全，著力于保護(hù)善意買(mǎi)受人的合法權(quán)益，最為可取。學(xué)者認(rèn)為，進(jìn)行法的解釋時(shí)，不可能不進(jìn)行利益衡量，因?yàn)榉ㄊ菫榻鉀Q社會(huì)現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的紛爭(zhēng)而作出的基準(zhǔn)。成為其對(duì)象的紛爭(zhēng)無(wú)論在何種意義上都是利益的對(duì)立和沖突，法的解釋?zhuān)腔诮忉屨叩膬r(jià)值判斷為解決紛爭(zhēng)定立妥當(dāng)?shù)幕鶞?zhǔn)，于進(jìn)行法的解釋時(shí)，對(duì)于對(duì)立利益作比較衡量，當(dāng)然是不可缺少的。最高人民法院在對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行司法解釋時(shí)，當(dāng)然也不可能不進(jìn)行價(jià)值判斷和利益選擇。面對(duì)兩種各有利弊的選擇，轉(zhuǎn)而采取折衷主義立場(chǎng)，各取兩種選擇之利，各避兩種選擇之弊，創(chuàng)設(shè)了現(xiàn)在的司法解釋?zhuān)诖_認(rèn)共同共有人之一未經(jīng)全體共有人一致同意而擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的一般原則的基礎(chǔ)上，確認(rèn)對(duì)善意買(mǎi)受人亦應(yīng)予以法律保護(hù)的立場(chǎng)，趨利避害，具有重要的實(shí)踐意義。這種司法解釋?zhuān)确纤痉ń忉尩睦婧饬吭瓌t，也符合實(shí)事求是的思想路線。

　　四、共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中善意取得的實(shí)行共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中的善意取得，是以犧牲其他共有人的利益而保護(hù)善意受讓人的利益，依此維持交易規(guī)則和交易秩序，因而在具體適用中，必須嚴(yán)格按照其構(gòu)成要件的要求，從嚴(yán)掌握。

　　共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中善意取得的構(gòu)成要件是：

　　第一，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出讓人須是共同共有人之一。

　　不動(dòng)產(chǎn)交易的出讓人必須是共同共有人，才能構(gòu)成共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中善意取得。如果出讓人是非所有權(quán)人，則其根本無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)，其處分行為一律無(wú)效。如果出讓人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有完全的所有權(quán)，則其處分應(yīng)為正當(dāng)?shù)男袨?，只要交易符合買(mǎi)賣(mài)合同的要求，則不存在交易無(wú)效的問(wèn)題。如果出讓人是按份共有人，則應(yīng)按照按份共有財(cái)產(chǎn)處分的規(guī)則處置，亦不發(fā)生善意取得的適用問(wèn)題。只有出讓人是共同共有人，才會(huì)出現(xiàn)出讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)既享有一定權(quán)利，又不享有完全處分權(quán)的情況，因而才有善意取得制度適用的可能性。

　　第二，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人須善意無(wú)過(guò)失且為有償取得。

　　就不動(dòng)產(chǎn)交易的受讓人一方的要求而言，應(yīng)當(dāng)符合善意取得的一般要求。

　　首先，受讓人在主觀上必須為善意。如何確定這種善意，有的認(rèn)為就是指第三人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，對(duì)部分共有人擅自出賣(mài)的是共有房屋這一事實(shí)不知情。認(rèn)為善意是不知情，是正確的，最高人民法院在1979年司法解釋和1984年司法解釋中亦稱(chēng)“買(mǎi)方不知情的”為善意。但認(rèn)為善意就是無(wú)過(guò)失，則有欠恰當(dāng)。不知情包括兩個(gè)方面：一是，買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)為共同共有財(cái)產(chǎn)的事實(shí)不知情，將共同共有財(cái)產(chǎn)認(rèn)作個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)，這必須是出于出讓人一方的原因而使買(mǎi)受人有此誤解，如果是因?yàn)橘I(mǎi)受人的原因而誤解，則為有過(guò)失;二是，買(mǎi)受人知其為共同共有財(cái)產(chǎn)但對(duì)其他共有人不同意出讓不知情，同樣，亦須為出讓人的原因所致。這兩種情況，均為善意。

　　其次，受讓人必須無(wú)過(guò)失。這種無(wú)過(guò)失的表現(xiàn)，就是已盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)，在交易中對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和共有人是否一致同意的事實(shí)，予以充分的注意。受讓人已盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)，只是由于出讓人的原因而使受讓人不知情，即為無(wú)過(guò)失;反之，即為有過(guò)失。

　　再次，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)必須支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。這是要求，這種善意取得只限于買(mǎi)賣(mài)(或者也包括互易)領(lǐng)域之內(nèi)，不包括贈(zèng)與等民事流轉(zhuǎn)場(chǎng)合。如果是受讓人無(wú)償取得，也不得適用善意取得。

　　第三，須未經(jīng)其他共有人同意并已作產(chǎn)權(quán)變更登記。

　　共同共有不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的善意取得，必須是未經(jīng)其他共有人同意，因而，出讓不動(dòng)產(chǎn)的共同共有人是擅自處分。如果共同共有人一致同意出讓共有財(cái)產(chǎn)，則不存在適用善意取得的條件。對(duì)于部分共有人在出讓不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)時(shí)明知而不反對(duì)的，應(yīng)為默示同意，以其同意出讓論。

　　產(chǎn)權(quán)變更登記，是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的的必備條件。在共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中，也必須具備這一條件。具備其他要件，而未具備產(chǎn)權(quán)變更登記的要件，為不動(dòng)產(chǎn)交易行為未完成，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果，當(dāng)然也就不能構(gòu)成善意取得。浙江省磐安縣、金華市中級(jí)法院審理的鄭滿花訴鄭玉花、鄭福民確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)和房屋糾紛案，案情是，鄭玉花與鄭滿花系姐妹，共同繼承三間房屋。1991年3月3日，鄭玉花將該三間房屋作價(jià)1萬(wàn)元絕賣(mài)給鄭福民，立有文契，當(dāng)場(chǎng)付房?jī)r(jià)7000元，約定于1991年底交付給鄭福民使用。3月4日，鄭滿花知悉此情，即提出異議，并于3月11日訴至法院。鄭福民得知，于3月11日給付余款，3月24日交納了契稅。本案具備部分共有人擅自處分的要件，但買(mǎi)受人明知其他共有人對(duì)該房屋轉(zhuǎn)讓有異議卻堅(jiān)持進(jìn)行交易，顯然具有惡意，故判決本案買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

　　共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中的善意取得，是以犧牲其他共有人的利益而保護(hù)善意受讓人的利益，因此在實(shí)行中，必須對(duì)其他共同共有人的損失給以妥善的救濟(jì)，使其受到侵害的權(quán)利得以恢復(fù)。本條司法解釋規(guī)定，“對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”，正是體現(xiàn)了這樣的思想。

　　這種賠償法律關(guān)系的權(quán)利主體，是受到損害的其他共有人，他們有權(quán)向賠償義務(wù)主體請(qǐng)求賠償。賠償義務(wù)主體如同本條司法解釋所說(shuō)，是“擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人”，他承擔(dān)賠償?shù)牧x務(wù)。具體的賠償范圍，一是直接損失，即共有物被處分所受到的損失。這種情況，是指該共有物的共有關(guān)系消滅，各共有人按照分割原則分割以后，各共有人所應(yīng)分得的數(shù)額。二是間接損失，該共有物被處分以后，因此而造成其他可得利益的損失，賠償義務(wù)人也應(yīng)予以賠償。如果共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易不構(gòu)成善意取得，其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系為無(wú)效，受讓人應(yīng)當(dāng)返還價(jià)金。至于受讓人是否可以請(qǐng)求賠償損失，則應(yīng)依受讓人有無(wú)過(guò)錯(cuò)而定。受讓人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，可以請(qǐng)求出讓人予以賠償。如果受讓人有過(guò)錯(cuò)，則有不同看法，一種意見(jiàn)認(rèn)為出讓人必然也有過(guò)錯(cuò)，對(duì)于受讓人的損失應(yīng)由雙方按照混合過(guò)錯(cuò)實(shí)行過(guò)失相抵;另一種意見(jiàn)認(rèn)為，既然受讓人也有過(guò)錯(cuò)，就不應(yīng)當(dāng)請(qǐng)求賠償。我認(rèn)為，如果受讓人具有惡意者，不應(yīng)享有損害賠償請(qǐng)求權(quán);如果受讓人只有一般疏于注意的過(guò)失，則可請(qǐng)求依混合過(guò)錯(cuò)實(shí)行過(guò)失相抵。這一判決是正確的。