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　　「內(nèi)容提要」本文以案例形式引出了不動產(chǎn)善意取得的問題，在對此作了概念性界定后，從比較法、現(xiàn)行法、學(xué)界理論的角度出發(fā)，論證了在我國建立不動產(chǎn)善意取得制度的必要性，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了不動產(chǎn)善意取得的要件。最后，本文還針對不動產(chǎn)善意取得對第三人利益的傾斜提出了校正措施。

　　「關(guān)鍵詞」不動產(chǎn)善意取得、登記生效主義、權(quán)利外像說、物權(quán)登記的公信力

　　一、問題的提出

　　[案情]被告張某與第三人陳某是夫妻關(guān)系，第三人長期在外地工作，且不常回家。被告的祖遺房屋被拆遷，被告拿到拆遷款后又追加一些錢購得市區(qū)某地70平方米的房屋一套。兩年后，被告找到某中介公司要求出售該房。原告李某某欲買房，也在該中介登記。經(jīng)中介撮合，雙方以10萬元價格成交。之后，中介公司要求被告出具相關(guān)手續(xù)，被告即到某街道辦事處開出了“其丈夫已經(jīng)死亡，自己未再婚”的證明。后中介帶雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，原告領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證。原告隨后對該房屋進(jìn)行了裝修并入住至今。后第三人發(fā)現(xiàn)該房屋被賣，即找到房屋管理部門，稱其妻隱瞞事實，謊稱自己死亡，要求撤銷原告的房屋產(chǎn)權(quán)證。房屋管理部門根據(jù)第三人的請求和出具的相關(guān)證據(jù)，撤銷了原告的產(chǎn)權(quán)證，并通知原告恢復(fù)了被告的產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)原告以張某為被告、以陳某為第三人訴至法院，要求確認(rèn)其房屋買賣合同有效，保護(hù)他的合法權(quán)益。[1]

　　就本案來看，讓與人（即被告）無處分該房屋的權(quán)利，但由于她隱瞞事實真相，而且提供虛假證明，才導(dǎo)致原告誤認(rèn)為被告有權(quán)處分該房屋，而且原告也盡了最大的注意義務(wù)，屬于善意受讓人的范疇，同時，原告基于買賣合同這一法律行為有償?shù)厥茏屃朔课荩⑴c被告到房屋管理部門辦理了過戶手續(xù)，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證，實際占有該房屋居住已達(dá)兩年之久，其能否取得該房屋的所有權(quán)取決于我國的善意取得制度是否適用于不動產(chǎn)，即各方當(dāng)事人發(fā)生爭議的標(biāo)的物-房屋是否可以適用善意取得制度。

　　我國《民法通則》未確立動產(chǎn)善意取得制度，但理論界和實務(wù)界向來都是承認(rèn)動產(chǎn)的善意取得的，而就不動產(chǎn)能否適用善意取得制度，立法上沒有明確規(guī)定，學(xué)界爭論頗大，主流觀點是持否定態(tài)度的。此種立法及理論上的不明導(dǎo)致了審判實踐上的混亂。因此，本文將從比較法的角度出發(fā)，立足于我國關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度的法律現(xiàn)狀，通過厘清學(xué)界關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度的主要理論觀點，力圖回答兩個問題：1、善意取得制度是否適用于不動產(chǎn)；2、如果適用的話，其構(gòu)成要件是什么？

　　二、不動產(chǎn)善意取得的概念性界定

　　傳統(tǒng)的善意取得概念，將標(biāo)的物限定為動產(chǎn)，一般表述為：無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，在不法將動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產(chǎn)時出于善意，就可依法取得對該動產(chǎn)的所有權(quán)，受讓人在取得動產(chǎn)的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求轉(zhuǎn)讓人（占有人）賠償損失。[2]

　　本文描述的不動產(chǎn)善意取得，是將善意取得的標(biāo)的擴(kuò)張到不動產(chǎn)領(lǐng)域，包括諸如船舶、車輛、飛行器等以登記為公示方式的特殊動產(chǎn)。但此處的不動產(chǎn)不包括未經(jīng)登記的不動產(chǎn)。我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系。農(nóng)村的不動產(chǎn)，尤其是農(nóng)民私有房屋及其宅基地使用權(quán)未進(jìn)行登記的現(xiàn)象較為普遍，在城鎮(zhèn)，居民的私有房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)未進(jìn)行登記的，也并非個別現(xiàn)象，對于此類未予登記的不動產(chǎn)，不屬于我們討論的不動產(chǎn)善意取得的范圍，至于其能否準(zhǔn)用動產(chǎn)的善意取得制度，要具體情況具體分析。[3]

　　綜上，我將不動產(chǎn)善意取得界定為：第三人出于善意信賴不動產(chǎn)（包括以登記為公示方式的特殊動產(chǎn)）登記簿的登記，而與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，并且該轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記于該第三人名下，此時，若登記記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人不符，善意第三人也即時取得不動產(chǎn)所有權(quán)，而不受真正權(quán)利人追奪，真正權(quán)利人只能請求登記記載的權(quán)利人或有過錯的登記機關(guān)賠償損失。