隨著房?jī)r(jià)的不斷飆升，進(jìn)城一族人員的增加，租住“蝸居”成了許多無(wú)法承受購(gòu)房之重者的無(wú)奈選擇。其實(shí)，即使是在這一無(wú)奈之中，因租賃合同引發(fā)的糾紛也在不斷增多。筆者作為法官收集的以下案例，或許能給正在租住“蝸居”或準(zhǔn)備租住“蝸居”的讀者有所啟示。

　　彼此磋商，當(dāng)心特殊條款

　　【案例】2009年1月，新婚燕爾的李湘夫婦與房東簽訂了一份為期一年的《房屋租賃合同》。其中特別約定:“房東因特殊需要，有權(quán)提前解除合同，且不承擔(dān)任何違約責(zé)任。”李湘當(dāng)時(shí)雖對(duì)房東執(zhí)意要寫上這一條“不平等”內(nèi)容有些反感，但見房東只是孤身一人且居住著一間房屋，而自己的租期又不長(zhǎng)，相信不會(huì)有什么變故，便沒有過多深究。誰(shuí)知，2009年9月，房東以兒子次月回來結(jié)婚為由，要求李湘退房，并按實(shí)際居住時(shí)間結(jié)清房租。交涉中，彼此發(fā)生激烈爭(zhēng)吵，李湘見無(wú)法繼續(xù)居住下去，表示同意退房，但要房東支付違約金。房東則以其有權(quán)要求李湘提前搬出房屋為由拒絕。令李湘沒有想到的是，法院竟以該“不平等”條款的內(nèi)容有效為由，駁回了其要求房東給付違約金的訴訟請(qǐng)求。

　　【點(diǎn)評(píng)】對(duì)于合同條款的無(wú)效情形，一方面，合同法第五十二條、第五十三條分別規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”、“合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效:(一)造成對(duì)方人身傷害的;(二)因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。”很明顯，本案并不屬于上列情形。另一方面，合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。本案的特別約定雖有免除房東責(zé)任、排除李湘主要權(quán)利之處，但明顯不具備格式條款的要件，當(dāng)屬有效。本案的教訓(xùn)告訴人們，應(yīng)仔細(xì)閱讀、斟酌合同條款，慎重判斷其內(nèi)容是否公正、合理，是否危害自身權(quán)益。

　　簽訂合同，警惕二手轉(zhuǎn)租

　　【案例】2009年8月，聽說丈夫終于同意帶著孩子到自己處從業(yè)的郭芳，心里別提有多高興?？墒撬置媾R一個(gè)非常棘手的問題，那就是居住問題。因?yàn)楫?dāng)?shù)胤孔泳o張是出了名的。郭芳狠下決心，不顧單位威脅扣去其雙倍工資，執(zhí)意請(qǐng)假兩天去找房屋。功夫不負(fù)有心人，雖然價(jià)格偏高，且必須一次性付清一年的房租，她總算覓得了一間20平方米，帶有廚房、衛(wèi)生間的房屋?？晒紕偦ㄈ?000余元裝修、整理，將東西搬入居住的當(dāng)天突然來了一位自稱房東的人，要求郭芳搬走。郭芳此刻才知道與自己簽合同的并非房東，而是房東的租客，再高價(jià)轉(zhuǎn)租給她。因郭芳不愿放棄，雙方成訟。法院最終判決郭芳騰房。

　　【點(diǎn)評(píng)】雖然原承租人與房東簽訂的《租賃合同》所約定的租賃期間還有一年零兩個(gè)月，雖然原承租人已按其與房東簽訂的《租賃合同》將租金全部給了房東，雖然將房屋轉(zhuǎn)租給郭芳不會(huì)給房東帶來?yè)p失，雖然郭芳并不知道內(nèi)情且將因此遭受損失，但法院的判決是正確的。因?yàn)楹贤ǖ诙俣臈l規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”本案的轉(zhuǎn)租未經(jīng)房東同意，故郭芳不得不最終騰房。本案提醒承租人，在簽訂租賃合同前，應(yīng)當(dāng)查清房東身份、房屋權(quán)屬、出租權(quán)限，如屬轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒繓|認(rèn)可。

　　房未租成，為何也得付錢

　　【案例】2009年8月，大學(xué)畢業(yè)的黎虹好不容易找到了一份稱心如意的工作，因用人單位沒有員工宿舍，居住便成了她的首要問題。經(jīng)過兩天的奔波，黎虹看中了一套房屋里的一個(gè)單間，并與房東簽訂了《租賃合同》，約定租期一年，如果黎虹中途退租，所交1500元作為違約金。次日，準(zhǔn)備將房屋打掃后搬入居住的黎虹，發(fā)現(xiàn)自己的前男友不巧居住在一樓，為避免彼此尷尬，黎虹當(dāng)即電話告知房東不再租用，并允許房東另行出租。一周后，黎虹見房東已將房屋租出，遂以自己沒有居住為由，要求房東退回押金。因遭房東拒絕成訟。法院審理后駁回了黎虹的訴訟請(qǐng)求。

　　【點(diǎn)評(píng)】合同法第一百一十四條規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”本案黎虹與房東簽訂的房屋《租賃合同》系雙方的真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，當(dāng)屬有效。而黎虹為避免與前男友的尷尬不肯承租并非解除合同的正當(dāng)理由，在此情況下，本案也就應(yīng)當(dāng)按照合同法第一百零八條之規(guī)定處理，即:“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。”黎虹所交1500元押金作為違約金也就不能索回。本案的啟示意義在于，在簽訂租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)了解房屋質(zhì)量、相關(guān)設(shè)施、周邊環(huán)境等情況，以免倉(cāng)促之間給自己帶來不必要的麻煩和損失。

　　面對(duì)收租，謹(jǐn)防重復(fù)付費(fèi)

　　【案例】2009年3月，蔣琳與男友分手后，立即告別傷心之地，經(jīng)閨中密友介紹，來到另一陌生城市，住進(jìn)了閨中密友通過房屋出租公司為她租好的住宅。2009年6月3日下午，蔣琳剛剛下班回到自己不足8平方米、但屬于自己小天地的出租屋，突然聽到一陣敲門聲，開門一看，見一位自稱是房屋出租公司工作人員的小姐，手持一本印有“xx房屋出租公司房租專用收據(jù)”字樣的票據(jù)，要蔣琳付清6月至9月的1800元房租。蔣琳見公司服務(wù)如此周到，二話沒說便交了錢。小姐寫給了蔣琳一張收據(jù)，雖未加蓋公司公章，但蔣琳并未多想。誰(shuí)知，三天后，公司卻“又”派人上門收費(fèi)，蔣琳以收據(jù)作出抗辯，但公司提出那人純屬冒充，所產(chǎn)生的后果與公司無(wú)關(guān)。雙方成訟后法院判決蔣琳敗訴。

　　【點(diǎn)評(píng)】民事訴訟法第六十四條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。”《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條也指出:“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”本案中，蔣琳認(rèn)為公司已派人收取其房租，但僅憑一紙未加蓋公章的收據(jù)，并不能證明來者的真實(shí)身份，這樣的證據(jù)顯然不能證明其蔣琳所主張的事實(shí)，而按期向公司交納房租又是其應(yīng)盡的義務(wù)，蔣琳自然必須承擔(dān)敗訴的后果。本案告誡承租人，面對(duì)上門收取租金者，應(yīng)該保持警惕，嚴(yán)格審核其身份，認(rèn)真辨別，并索要合法的、手續(xù)完備的交費(fèi)收據(jù)，以免上當(dāng)受騙。

　　(作者單位:江西省興國(guó)縣人民法院)