不動產(chǎn)收益權擔保相關法律問題探析

發(fā)布日期：2014-01-17 文章來源：互聯(lián)網(wǎng)

【學科分類】物權
【出處】《人民司法（應用）》2012年第11期
【關鍵詞】不動產(chǎn)收益權擔保
【寫作年份】2012年

【正文】

一、實踐與概述

不動產(chǎn)收益權擔保制度實踐

隨著國家基礎設施建設突飛猛進,由此產(chǎn)生了融資的大量需求,也需要對融資提供大額的具穩(wěn)定還款來源的擔保，各金融機構在繼續(xù)鞏固和拓展傳統(tǒng)業(yè)務的同時，加大金融創(chuàng)新的力度，確立圍繞市場實施創(chuàng)新的戰(zhàn)略，積極探索研究和嘗試多種擔保形式的新型信貸方式，增加信貸投入。

不動產(chǎn)收益權質押就是誕生在這種大背景下的新興金融工具。2000年9月《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》首次確定了不動產(chǎn)收益權。近年來隨著金融工具日益增多，用于融資的不動產(chǎn)收益權邊界不斷擴張，除上述司法解釋列明的公路橋梁、公路隧道等涉及國計民生的公益類不動產(chǎn)收益權可用以設質外，相當多民用不動產(chǎn)收益權也進入了融資領域，如景區(qū)門票收入質押案例、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權上各類收益權質押案例。

現(xiàn)行擔保法、物權法未對不動產(chǎn)收益權作出專章專條規(guī)定。依質物性質分類，不動產(chǎn)收益權包括收取天然孳息的不動產(chǎn)收益權（如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權上各類收益權）以及收取法定孳息的不動產(chǎn)收益權（如產(chǎn)權房屋出租權、景區(qū)門票收費權等），一般而言，只要不動產(chǎn)收益權具財產(chǎn)價值、可流轉性以及未被現(xiàn)行法律所禁止，皆可成為質押合法有效的標的。

不動產(chǎn)收益權質權的概念與特點

不動產(chǎn)收益權質權的概念，可界定為債權人為擔保其債權得以實現(xiàn)，在債務人未完全履行債務前得以留置債務人或第三人交付的用以擔保債務所提供的質物（一般為指公路、橋梁、機場、渡口、污水處理設施、醫(yī)療公益設施等不動產(chǎn)收益權），當債務人不履行債務時，得以其占有的質物價值優(yōu)先于其他債權人受償?shù)膿Ｐ袨?。該類收益權質權的法律特點如下。

1.主體身份特定性。不動產(chǎn)收益權所有權人一般為代表國家的各級政府，各級政府則由國資委、經(jīng)貿(mào)委等機構通過合法授權將該項目授權給國有企業(yè)或項目公司，而由于該類不動產(chǎn)建設項目往往投資巨大，質押另一方當事人即質權人往往是國有銀行、政策性銀行。

2.權利標的的獨特性。不動產(chǎn)收益權質押的標的，實際上是投資收益權，其出質權是收益權所有權人或是經(jīng)授權的享有收益權的主體特定不動產(chǎn)享有的收益權，本質上應屬取得收益的資格，是不動產(chǎn)所有權之收益權與不動產(chǎn)其他權能相分離產(chǎn)生的結果，它基于所有權人自主行使或授權而產(chǎn)生，派生于不動產(chǎn)所有權。

設定方式嚴格性

與其他權利質押設定方式一樣，不動產(chǎn)收益權質押也是依雙方當事人法律行為所設定，但在具體程序和內容上相較之于一般權利質押設定有一定區(qū)別。一是須向政府或上級主管部門辦理行政許可。獲得行政許可是不動產(chǎn)收益權質押得以設定的首要前提，以景區(qū)門票收費權為例，往往需要省政府、省級文化旅游主管部門、省級發(fā)改委或是省級國資委等有權部門重重審批程序。二是須簽訂書面合同。簽訂書面合同規(guī)定是設立權利質權的要件之一。書面合同的內容，包括主債權的種類、數(shù)額；履行債務的期限；質物的名稱、狀況；質物擔保債權的范圍；質物移交時間等。三是須辦理登記。1998年國務院在《關于收費公路項目貸款擔保問題的批復》中規(guī)定地市級以上交通主管部門作為公路收費權質押的登記部門；物權法則規(guī)定以應收賬款出質的，質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立；《中國人民銀行應收賬款質押登記辦法》作為物權法的補充，對信貸征信機構職責范圍做了較為詳細的規(guī)定，該辦法第四條將公路、橋梁、隧道、渡口等不動產(chǎn)收費權列為應收賬款欄目。

實現(xiàn)方式特殊性

不動產(chǎn)收益權質權實現(xiàn)方式依用以出質的質物不同有所區(qū)別，如用以出質的質物是收取法定孳息的收益權，如景區(qū)門票收費權等，一般情形下出質人是以提供現(xiàn)金賬戶質押的形式出質。質權人為實現(xiàn)質權，多數(shù)情況下代為行使出質人的收益權，并采取封賬等形式凍結出質人現(xiàn)金收費賬戶內資金流出，直至貸款本息完全得到清償為止。如用以出質的質物是收取天然孳息的收益權，如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權上得各種收益，一般情況下質權人無法直接占有土地承包經(jīng)營權，只能就土地上所生的農(nóng)作物（稻谷、果實等）變現(xiàn)價款優(yōu)先實現(xiàn)債權。

不動產(chǎn)收益權質權潛在風險分析

1.法律風險。立法缺失的現(xiàn)狀，為質權人在實際操作中至少帶來了以下幾種法律風險：一是質權標的選擇的風險。目前，國家特別法所確認的可用于出質的幾類不動產(chǎn)收益權僅含路橋渡口收費權、排污收費權、高校宿舍租賃收費權等等，而現(xiàn)實中已經(jīng)出現(xiàn)的產(chǎn)權房屋租賃權、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、景區(qū)門票收益權等等作為質權標的出質，學界有爭論，各地處理方式也不一樣。從物權法定層面而言，該類尚未得到立法承認的權利設質由于缺乏合法有效的法律依據(jù)和公示制度，難以取得被法律所認可的物權效力，雙方基于質押合同而發(fā)生的法律關系有可能被認定為只能在雙方當事人之間發(fā)生權利義務關系的涉及物的管控之力的關系，該等關系不得對抗第三人。二是一些事業(yè)單位不動產(chǎn)收益權質權實現(xiàn)風險。該類事業(yè)法人包括學校、醫(yī)院、報業(yè)類、廣電類、旅游類及其他公用及公益性事業(yè)單位可以其各類收費的收費權出質。對該類法人以其不動產(chǎn)收益權出質的，應慎重對待，如出質人為學校、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)法人，擔保法原則上是禁止這些單位提供擔保的。雖然擔保法司法解釋第53條規(guī)定了學校、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，為擔保自身債務，允許以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施以外的財產(chǎn)設定抵押。但是，如何認定學校、醫(yī)院以外的事業(yè)單位是否具有公益性，以及其用以出質的收益權是否屬于教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的財產(chǎn)，目前我國法律并沒有明文規(guī)定。三是與債權對抗的風險。如不動產(chǎn)收益權質權不被法官認可，那么，質權合同就成為一紙空文，質權人和出質人之間就只剩下普通債權債務的關系，質權由于不被法律認可而喪失了優(yōu)先受償權，難以實現(xiàn)質權人設立權利質押擔保債權實現(xiàn)的初衷。

2.經(jīng)濟風險。一是價值評估風險。由于缺乏統(tǒng)一的評估標準和程序，質權人在對質物進行盡職調查時參考的資料往往只能局限于出質人提供的財務報表、營業(yè)狀況或是出質人的商譽。二是質物缺乏可轉讓性風險。當前被立法所確認的不動產(chǎn)收益權納入當?shù)氐呢斦y(tǒng)一預算并且具有特殊用途，其轉讓必須通過繁瑣的行政審批和許可，當事人難以實現(xiàn)意思自治。三是缺乏交易平臺的風險。由于不動產(chǎn)收益權基本上是依托在國有土地所有權上的財產(chǎn)權利，我國對于土地上的各類權益交易采取的是嚴格立法態(tài)度，因此即使質權人獲得行政審批和許可得以轉讓不動產(chǎn)收益權，卻會因為缺乏適格交易市場而最終導致交易無門。四是質權擔保還款來源的風險。與其他類型的擔保比較，不動產(chǎn)收益權質權的特點是以不動產(chǎn)收益權本身所生孳息償貸，所以和其他諸如第三方保證或以提供其他抵押、質押物的擔保方式不同，不動產(chǎn)收益權的擔保還款來源單一，而不具備其他擔保形式的兩個或以上還款來源，其擔保風險更大。

鑒于擔保法、物權法對該類權益設質皆無相關規(guī)定而實踐中又已涌現(xiàn)大量案例，明晰其法律屬性，確保其交易安全是法學界不應忽視的一個問題。

二、不動產(chǎn)收益權法律屬性之辯

筆者認為，考慮到不動產(chǎn)收益權的特殊性質，將不動產(chǎn)收益權定性為不動產(chǎn)用益物權較為妥當。用益物權具有如下幾大法律特征：一是用益物權以對標的物的使用、收益為其主要內容，并以對物的占有為前提。二是用益物權是他物權。三是用益物權是限制物權，體現(xiàn)為在限定授權的范圍內支配標的物的權利，沒有基于所有權上完全的支配權。四是用益物權還是一種有期限物權，這與所有權有本質差別。不動產(chǎn)收益權是否屬于物權中的用益物權，這要看不動產(chǎn)收益權是否具有用益物權的一般特性。

不動產(chǎn)收益權除具備上述一些用益物權的基本特性外，此外還具備用益物權的其他一些重要法律特征。

首先，不動產(chǎn)收益權的獨立性。獨立性系指用益物權不以用益物權人對所有人享有其他財產(chǎn)權利為其存在的前提，表現(xiàn)為所有權收益權能與其他權能相分離。不動產(chǎn)收益權本質上是特定主體向不特定受益人取得債權的資格，在債權行為發(fā)生之前，不動產(chǎn)收益權就已經(jīng)存在，只有在不特定受益對象接受了不動產(chǎn)收益權人提供的產(chǎn)品或是服務時，債權才得以發(fā)生。依物權是債權發(fā)生的前提和依據(jù)的理論，此時不動產(chǎn)收益權是不動產(chǎn)所有權收益權能與其他權能相分離的結果，它派生于不動產(chǎn)所有權。{1}

其次，不動產(chǎn)收益權的可轉讓性。不動產(chǎn)收益權的取得來自于政府有權機構的行政授權或是所有權人（國家、代表國家的政府，法人，自然人）的權利行使，該權利一經(jīng)設置就必然成為司法上可供轉讓的財產(chǎn)權利。一是權利人可以排他地占有、支配該項財產(chǎn)權利。二是權利人可因使用該類權利獲得財產(chǎn)收益。三是無法律禁止的情形下，權利人可以自己的意思表示對該權利加以處置，如轉讓。{2}因此，不動產(chǎn)收益權本質上依然屬于私法自治范疇，可以為民事法律調整對象。

再次，不動產(chǎn)收益權排他性傳統(tǒng)物權理論，所有權分離出來的權能對所有權人的所有權有一定的限制，特別是當分離出來的權能形成其他物權時，他物權人在權利范圍內得以對抗任何第三人，甚至還可以對抗所有權人。如不動產(chǎn)收益權天然孳息的取得，依物權法一百一十六條規(guī)定，當不動產(chǎn)上既有所有權人又有用益權人時，天然孳息由用益權人享有。

最后，不動產(chǎn)收益權相對人是不特定的。不動產(chǎn)收益權和債權主要的差別就在于，其相對人是不具備特定性的。不動產(chǎn)收益權不是向特定相對人請求給付的權利，如景區(qū)門票收費權，景區(qū)項目獲得政府行政審批通過后，收費權就已經(jīng)存在，但此時債權沒有發(fā)生，相對人也不存在，收費權人并沒有因享有收費權而對不特定主體享有了債權，而是獲得了向將來可能進入景區(qū)的游客收取費用的資格。

三、不動產(chǎn)收益權擔保立法模式選擇

筆者傾向于質押立法模式。

一是，從發(fā)展軌跡看，權利質押制度在擔保制度發(fā)展中并不是完全參照動產(chǎn)質押制度設立的。權利質押情形中，基于權利標的涵蓋范圍廣泛，吸納了不動產(chǎn)抵押權的登記方式和動產(chǎn)質押的交付方式，從而使權利質押成為了所有權之外其他權利的主要擔保方式，我國物權立法已將權利質押和動產(chǎn)質押并列作為獨立的質押擔保制度。{3}

二是，從發(fā)揮的作用看，權利質押較之于抵押能夠發(fā)揮出更加積極的作用。權利質權不以實體物為權利標的，而是以有價值性的權利為標的，其標的涵蓋范圍非常廣泛，已逐漸擴張到債權、有價證券等領域。較之于抵押，權利質押脫離了物的擔保狹隘的束縛，使財產(chǎn)權利比動產(chǎn)流通更加貼近于市場經(jīng)濟生活的本質需求。 {4}

三是，從權利性質看，不動產(chǎn)收益權是為一種有別于所有權的抽象的財產(chǎn)權利。這種特性完全符合權利質押標的的法定要求，設定質權沒有法律上的障礙。采用權利抵押或是權利質押，僅為稱謂上之差別描述，在規(guī)則設定上則沒有本質上的不同。{5}

四是，如果不動產(chǎn)收益權設定擔保采用權利抵押模式，那么就與其他收費權設置擔保產(chǎn)生了矛盾。因收費權本身屬于債權，不適用于抵押，只能適用質押。選擇抵押模式，將導致將來的立法出現(xiàn)不可避免的斷層：公共基礎設施類收費權進入債權質押，其他類型的不動產(chǎn)收益權進入抵押，不僅不盡合理，而且也不利于立法系統(tǒng)化和司法實踐操作效率化。{6}

最后，不動產(chǎn)收益權具有可預測的穩(wěn)定的收益來源，更為符合權利質權標的的要件。在實際運作中，設置擔保物權，只要能夠運用一定的正確方法使債權能夠得以實現(xiàn)，擔保權人能夠有效實現(xiàn)擔保權，這項擔保物權的設置就應該是成功且有效的。{7}采用權利質押之立法模式更為有利于將來立法的系統(tǒng)化、合理化，也有利于司法實際操作。

四、不動產(chǎn)收益權質權風險防范建議

審慎選擇可供質押的標的范圍，規(guī)范分類操作。

在設定不動產(chǎn)收益權質權時，質權人對于可質押收益權的確定可以優(yōu)先考量以下幾個共性要件。

1.可質押的不動產(chǎn)收益權要具有財產(chǎn)價值，即權利人擁有收益權權利以后能得到收益。

2.可質押的不動產(chǎn)收益權要具有可轉讓性。質權是擔保物權，其含義是債權人（銀行）能利用擔保物的交換價值。因此，質押的收費權必須具有可轉讓性。

3.可質押的不動產(chǎn)收益權要具有排他性，即不動產(chǎn)收益權要有明確的權利人主體，并具有標明權屬的權利憑證。

4.可質押的不動產(chǎn)收益權要權利狀態(tài)比較穩(wěn)定，收費權為權利人所控制，不是隨意地可以被他人（如政府）收回。

5.有專門的權利登記機構，對質押的不動產(chǎn)收益權進行登記公示，使質押權利人取得能對抗其他債權人的優(yōu)先受償權。

完善不動產(chǎn)收益權質押質物的評估。

不動產(chǎn)收益權質權，質物價值幾何是實務中一個令人頭痛的問題，由于國家缺乏統(tǒng)一立法規(guī)范，質物評估的標準各地存在較大的差異。質物價值評估最根本目的，是在債權人不乏物理占有質物的前提下獲得轉讓質物最可能實現(xiàn)的市場價格。國內較為流行的做法包括收益法、市場法和成本法。質權人在實際操作中應根據(jù)所獲得質物評估信息數(shù)據(jù)的數(shù)量與質量，選擇合適的方法。

選擇合適的質權實現(xiàn)方式。

現(xiàn)行法對于不動產(chǎn)收益權質權的實現(xiàn)方式?jīng)]有明確規(guī)定，鑒于用以出質的不同種類不動產(chǎn)收益權各具特性，在實踐中也應采取不同的方式實現(xiàn)不動產(chǎn)收益權質權。

1.直接控制并行使收益權。即指債務人不履行逾期債務時，債權人可依一般法定程序規(guī)定代為行使收益權并以收益沖抵債務。這是不動產(chǎn)收益權最主要的實現(xiàn)方式，但需要注意的是，質權人直接履行代位收益權需要經(jīng)過其他債權人的同意。如質物價值比較高，其他債權人要求將質物拍賣變現(xiàn)抵償債權，此時質權人則不能直接控制質物并代位行使收益權。此外，不動產(chǎn)收益權的取得往往必經(jīng)依法授權并履行相關行政審批手續(xù)，質權人實現(xiàn)質權代位收益權時，也必須向相關主管部門申報并履行行政審批手續(xù)。

2.對質物進行拍賣、變賣，并從拍賣、變賣的價款中優(yōu)先受償。該種實現(xiàn)方式雖屬法律規(guī)定的一般質權實現(xiàn)方式，但不一定有利于確保債權人的利益，也不一定有利于債權的完全實現(xiàn)。

首先，收取法定孳息的不動產(chǎn)收益權質權情形，多數(shù)發(fā)生在公共基礎設施收益權出質領域，該類不動產(chǎn)收益權自取得到消滅皆需經(jīng)過嚴格的法律授權和行政審批手續(xù)，質權需以拍賣變賣方式實現(xiàn)時也是一樣，手續(xù)繁瑣耗時較長，不利于質權人自主實現(xiàn)質權。

其次，從法律角度看，不動產(chǎn)收益權質權其標的物是為不動產(chǎn)收益權，并非經(jīng)營不動產(chǎn)收益權產(chǎn)生的收益即孳息。因此，一旦進入拍賣、變賣程序，質權人可以要求用以拍賣的標的物只能是不動產(chǎn)收益權，此時質權人的權利很有可能會受到損害。一是不動產(chǎn)收益權隨著使用年限延長，其評估價值很有可能較低，從而使債權不能得到完全清償；二是已被不動產(chǎn)收益權人收入賬戶的不動產(chǎn)收益即孳息，質權人不一定享有追及的權利，質權人有權要求出質人以賬戶中的收益沖抵債務，但對于賬戶中的財產(chǎn)卻不享有優(yōu)先受償權。

因此，筆者認為，選擇第一種質權實現(xiàn)方式更有利于保護質權人的合法權益。特別是以公共基礎設施類不動產(chǎn)收益權出質的，該類不動產(chǎn)往往關系到一定區(qū)域內的國計民生問題因而較為敏感，與項目法人背后的政府溝通協(xié)調解決債務清償問題顯然更為有利。

【作者簡介】
李遙，單位為武漢大學法學院。

【參考文獻】
{1}鄒海林、常敏：《債權擔保的方式和應用》，法律出版社1998年版，第277頁。
{2}屈茂輝：《用益物權論》，湖南人民出版社1999年版，第178頁。
{3}王成：“論債權質權設定及效力”，載《中外法學》1999年第4期。
{4}吳春燕：“一般債權質押研究”，載《現(xiàn)代法學》1997年第2期。
{5}劉迎生：“權利質權設定的若干問題”，載《中外法學》1998年第2期。
{6}王利明主編：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版。
{7}鄒海林、常敏：《債權擔保的方式和應用》，法律出版社1998年版，第277頁。
{8}劉保玉：“論擔保物權的競存”，載《中國法學》1999年第2期。

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