日韩精品一区二区三区新区乱码|欧美综合图区亚欧综合图区|一区二区三区加勒比AV|高清一区二区三区精品

（一）轉(zhuǎn)讓合同常見(jiàn)的主要表現(xiàn)形式

    此次最高人民法院出臺(tái)的《司法解釋》對(duì)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同定義有比較明顯的變化，主要是縮小了這一概念的外延，除了把無(wú)償?shù)馁?zèng)與和實(shí)珠交換式的轉(zhuǎn)讓排除在轉(zhuǎn)讓概念之外，以前一直被最高人民法院的相關(guān) 司法解釋和國(guó)務(wù)院有關(guān)部委的規(guī)章視為特殊轉(zhuǎn)讓方式的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)等方式也未被界定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)覍?duì)這種轉(zhuǎn)讓方式的概念，《司法解釋》還作了單獨(dú)的規(guī)定。因此單純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的糾紛，其主要表現(xiàn)形式與以前相比也相對(duì)少了許多。但是有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的處理還是有相當(dāng)大的難度。

    1、因違反法定轉(zhuǎn)讓條件而生產(chǎn)的糾紛

    自從我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)的償出讓制度以后，為了防止當(dāng)事人取得土地使用權(quán)后的炒買(mǎi)炒賣(mài)行為，同時(shí)也為了加強(qiáng)對(duì)土地的權(quán)屬登記管理，國(guó)家對(duì)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定了嚴(yán)格的限制性條件?！闯鞘蟹康禺a(chǎn)管理法〉規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件主要有兩個(gè)：一是已按合同約定支付了全部的金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；二是需完成投資總額的25%以上，如屬成片開(kāi)發(fā)的，要形成工業(yè)用地或其他條件。此前1990年由國(guó)務(wù)院發(fā)布的〈城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件也有規(guī)定。該〈條例〉第19條規(guī)定：沒(méi)有按照土地使用出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定雖無(wú)具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，但如果嚴(yán)格理解和執(zhí)行，其轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)比〈房地產(chǎn)管理法〉的規(guī)定更高。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)出讓合同對(duì)于投資開(kāi)發(fā)、利用土地的具體條件和期限均有明確規(guī)定，如按合同的標(biāo)準(zhǔn)，意味著項(xiàng)目完成后才能轉(zhuǎn)讓。
    但是無(wú)論是上述〈條例〉還是〈房地產(chǎn)管理法〉所規(guī)定的限制性條件并沒(méi)有對(duì)土地市場(chǎng)中大量存在的不符合法定條件的轉(zhuǎn)讓行為起到實(shí)際的限制作用，不符合轉(zhuǎn)讓條件的私下轉(zhuǎn)讓行為仍很普遍，不過(guò)更多的是采用下地合作開(kāi)發(fā)等變相的轉(zhuǎn)讓行為。而且很多的轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人往往是先簽轉(zhuǎn)讓合同并進(jìn)行開(kāi)發(fā)，待到建設(shè)工程投資已達(dá)到投資總額的25%以上時(shí)再去土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。此時(shí)無(wú)論建設(shè)投資出于何方，只要量化標(biāo)準(zhǔn)符合法律規(guī)定，行政主管部門(mén)也能為當(dāng)事人辦理過(guò)戶登記手續(xù)。也就是說(shuō)，這些限制性轉(zhuǎn)讓條件，真正的作用主要體現(xiàn)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶登記環(huán)節(jié)。但是不能及時(shí)辦理土地使用權(quán)的過(guò)戶登記在當(dāng)事人之間往往會(huì)產(chǎn)生如下?tīng)?zhēng)議和糾紛：
    （1）土地使用權(quán)證書(shū)是土地使用權(quán)人的物權(quán)憑證，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證，該土地權(quán)利就是不完整的，不被法律承認(rèn)的。也即沒(méi)有完成土地使用權(quán)的物權(quán)公示登記程序，該權(quán)利不具有對(duì)抗第三人的法律效力。如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓方支付了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)，卻不能得到被法律承認(rèn)的土地使用權(quán)，則對(duì)受讓方的權(quán)利就是一種損害。同時(shí)未經(jīng)過(guò)戶登記，受讓方不能取得土地權(quán)屬證書(shū)則不能進(jìn)行新的轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊荒芤酝恋厥褂脵?quán)證書(shū)進(jìn)行抵押貸款。其土地權(quán)利上的種種限制，往往成為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人矛盾和糾紛的導(dǎo)火索。
    （2）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)绕涫前凑铡此痉ń忉尅档?條界定的這種單純而直接的轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谕瓿赊D(zhuǎn)讓后，一切的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)就應(yīng)當(dāng)以受讓方的名義辦理。比如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房的辦理，就應(yīng)當(dāng)以受讓方自己的名義辦理。但是由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不符合法定轉(zhuǎn)讓條件，土地行政管理部門(mén)不能為其辦理過(guò)戶登記和發(fā)證手續(xù)。按照土地使用權(quán)主體和建設(shè)主體相一致的原則，受讓方就不可能以自己的名義完成項(xiàng)目建設(shè)并獲得利益。
    （3）在轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)，未付清全部土地使用權(quán)出讓金的情況下，政府土地管理部門(mén)就有可能責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或者是按照〈城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉第14條的規(guī)定，對(duì)于超過(guò)60日不能支付全部土地使用權(quán)出讓金的，政府土地管理部門(mén)可以解除，收回土地使用權(quán)。在這種情況下，政府土地管理部門(mén)就不可能再給土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓方辦理新的土地使用權(quán)證，受讓方轉(zhuǎn)讓合同中的權(quán)利就不可能得到實(shí)現(xiàn)。
   （4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有可能被認(rèn)定為無(wú)效。按照〈司法解釋〉的規(guī)定，如果未取得土地使用權(quán)證書(shū)，所簽訂的土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓合同就有可能被認(rèn)定為無(wú)效，除非是在起訴前已取得土地使用權(quán)證書(shū)或者取得有批準(zhǔn)權(quán)人民政府同意轉(zhuǎn)讓的。如果轉(zhuǎn)讓合同被確認(rèn)無(wú)效，則受讓方不僅不能行使合同權(quán)利，其期得利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而且還會(huì)因此蒙受損失。
    （5）由于不符合法定轉(zhuǎn)讓條件，政府土地管理部門(mén)不能為雙方辦理土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，故項(xiàng)目一切開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)只能以轉(zhuǎn)讓方的名義辦理。當(dāng)因該項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生對(duì)外責(zé)任時(shí)，案外人仍會(huì)以轉(zhuǎn)讓方作為權(quán)利主張的對(duì)象。盡管實(shí)際的建設(shè)投資方也是受讓方，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的獲益者也是受讓方，但不影響案外人向轉(zhuǎn)讓方主張權(quán)利，且土地使用權(quán)實(shí)際轉(zhuǎn)讓的事實(shí)也不能成為轉(zhuǎn)讓方不承擔(dān)對(duì)外責(zé)任的抗辯理由。因?qū)ν庳?zé)任的承擔(dān)問(wèn)題，也常常是引發(fā)轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人之間的糾紛。
     由上可見(jiàn)，盡管最高人民法院的有關(guān)司法解釋?zhuān)瑢?duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所降低，但是違反法定的限制性轉(zhuǎn)讓條件，雖然一秀不影響合同的效力，但合同被認(rèn)定有效同樣也不影響政府土地管理部門(mén)依照法定條件對(duì)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行審查，并通過(guò)行政手段限制轉(zhuǎn)讓和對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行行政處罰的權(quán)力；同樣當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓合同有效，但未辦理過(guò)戶登記，該合同就不具有物權(quán)公示后的對(duì)抗效力，其合同約定也不能對(duì)抗其他第三人。在這種情況下，許多的爭(zhēng)議和糾紛就難以避免。

    2、因一地多轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛

    我國(guó)有關(guān)法律雖然對(duì)于土地使用權(quán)的交易設(shè)定了較為嚴(yán)格的限制性條件，同時(shí)還要求這種交易行為應(yīng)當(dāng)在政府土地管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)。如果在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)嚴(yán)格遵守這些條件和程序性規(guī)定，則一地多轉(zhuǎn)的情況就很難發(fā)生。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的變更登記的事實(shí)均記載于政府主管部門(mén)的登記簿中，這種變更登記具有物權(quán)公示的效力，可以對(duì)抗任何第三人。但是在實(shí)踐中，我國(guó)的土地變更登記制度沒(méi)有得到嚴(yán)格的執(zhí)行，不符合轉(zhuǎn)讓條件的轉(zhuǎn)讓行為大多不會(huì)及時(shí)去辦理權(quán)屬的變更登記手續(xù)，即使符合條件的轉(zhuǎn)讓行為，當(dāng)事人怠于辦理變更登記手續(xù)也是常有的。這就為“一地多轉(zhuǎn)”的交易行為提供了條件。實(shí)踐中既有為牟取非法利益的欺詐性一地多轉(zhuǎn)行為，也有為牟取高額利益，以價(jià)格高低作為成交依據(jù)，多次轉(zhuǎn)讓撕毀前約的行為。因此而產(chǎn)生的糾紛往往會(huì)涉及多個(gè)當(dāng)事人。