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　　房東漲價(jià)毀約

　　即使打官司也不好解決

　　房東漲價(jià)，恐怕是時(shí)下杭城最草根最熱門的話題之一，記者在杭報(bào)論壇、19樓論壇等本土論壇的房產(chǎn)板塊做了個(gè)帖子搜索實(shí)驗(yàn)，相隔不到兩個(gè)小時(shí)，平均每個(gè)論壇的相關(guān)帖子就多了6頁。

　　“購買二手房經(jīng)歷中的帶血教訓(xùn)”、“極品房東的手段，剛需買房者的噩夢”、“房價(jià)普漲房主頻頻毀約，面對(duì)跳價(jià)該如何應(yīng)對(duì)”……聽聽這些帖子的題目，就知道了這些有關(guān)房東違約的帖子有多熱：簽了合同，還違約不賣，更大聲說，去告好了。發(fā)帖的人普遍感嘆——遇到這樣的人，實(shí)在是拖不起，郁悶之極。

　　記者看了一下這些帖子，這些房東，不要說你繳了意向金簽了意向協(xié)議，他們根本不當(dāng)回事，連簽正式二手房轉(zhuǎn)讓合同、并且還付了首付款的都想賴，原因只有一個(gè)，漲價(jià)的收入遠(yuǎn)比毀約的損失要多，而且，即使你不怕麻煩打了官司，事情也不是那么好解決的。

　　有這樣一個(gè)帖子，發(fā)帖者買了三塘一套房子，售價(jià)92萬，房子是兩位老人的，和買方及中介談交易的是他們的兒子，5月底簽了正式的二手房轉(zhuǎn)讓合同，買方按時(shí)在6月1日支付了首付，申請(qǐng)了貸款。不料，6月初，戶主的兒子打電話過來說兩個(gè)老的覺得房子賣便宜了，原來掛牌是98萬的，要求加價(jià)。中介也是多次聯(lián)系，兩邊溝通，建議買方加錢，由于談不攏，所以一直無法過戶。

　　這個(gè)買方還算強(qiáng)硬的，不怕麻煩選擇了起訴，結(jié)果，當(dāng)庭來的房主是兩個(gè)坐著輪椅的老人，身體狀況很差，根本無法開庭。此事就這么一直耗下來了。

　　其實(shí)，這個(gè)事情

　　當(dāng)初20元就可以搞定的

　　本報(bào)推出市一醫(yī)院的停車竅門、看有線電視的“移動(dòng)”機(jī)頂盒等報(bào)道后，接到了很多讀者的來電，表示愿意把自己生活中積累的獨(dú)門秘訣奉獻(xiàn)給大家，一起來分享。其中，杭州市吳山律師事務(wù)所的龔俊峰、杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心行政執(zhí)法處余翔處長就表示，像這種買賣二手房怕房東漲價(jià)毀約、買一手房怕開發(fā)商“一房二賣”等情況的，到平海路房產(chǎn)登記管理中心花20元做個(gè)預(yù)告登記就行了。

　　龔俊峰律師說，這個(gè)至少99%以上的杭州人都聞所未聞的預(yù)告登記，起源于2007年生效的物權(quán)法。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記制度可很好地避免房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)買賣過程中出現(xiàn)的“一房兩賣”的現(xiàn)象。當(dāng)事人在購買房屋時(shí)，為保證將來能夠擁有這套房子的物權(quán)，可以到房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所購房屋的預(yù)告登記，這樣在登記機(jī)關(guān)就留下購買人的相關(guān)資料，而賣家在未經(jīng)購買人同意的情況下，將不能再把該房賣給第三人。

　　而去年7月1日實(shí)施的建設(shè)部168號(hào)令第四節(jié)，則把預(yù)告登記的實(shí)施細(xì)則和具體手續(xù)都一一明確。

　　但令人遺憾的是，余翔處長說，從去年7月1日至今年9月30日的一年零兩個(gè)月的時(shí)間里，杭州沒有接到一例花20元來做預(yù)告登記的。

　　20元能夠搞定房東的根本原因

　　杭州市吳山律師事務(wù)所的龔俊峰說，雖然他們律師事務(wù)所里還從來沒有接到“預(yù)告登記”的案子和咨詢，但他認(rèn)為這個(gè)東西能夠從根本上搞定房東。

　　“從法律的角度上來說，如果購房者打官司的話，還是勝算百分百的，比如，你可以定金付得多些，在合同上寫明，要求房東多賠你違約金，比如10萬、20萬、100萬地賠;另外像你說到的那種亂漲價(jià)的房東，拖到后來還是要法律說了算的，最后你也可以要求法院強(qiáng)制執(zhí)行……”

　　不過，你有沒有想過一個(gè)問題，那就是你申請(qǐng)仲裁也好，去找法院也好，總有個(gè)滯后性。而且為了讓房子賣個(gè)高價(jià)，房東總會(huì)找很多理由，鉆很多空子，什么我是簽了字同意賣的，可老婆不同意賣的，夫妻共同財(cái)產(chǎn)不是我說了算的……什么花頭經(jīng)都有。這里拖著不辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，那里抬高價(jià)格到每個(gè)中介都掛，等你緩過神來，他房子說不定老早高價(jià)賣掉了。

　　有沒有人能限制他賣，有，房產(chǎn)交易所啊，你去辦個(gè)預(yù)告登記，他賣給其他人要去房產(chǎn)交易所辦手續(xù)啊。那里就會(huì)對(duì)他說，對(duì)不起，你的房子賣不來的，只能賣給登記者。

　　你在源頭上管牢了房東，你怕什么啊，他賣得再高，(房產(chǎn))過不了戶，誰會(huì)買啊?

　　20元能夠搞定中介的根本原因

　　至于20元為啥能夠搞定中介的原因，記者咨詢了理想家園房產(chǎn)中介的李經(jīng)理，她的話更直接：

　　“中介靠什么活啊?中介費(fèi)啊!為什么房東跳價(jià)(指賣高價(jià))中介歡迎，因?yàn)橹薪橘M(fèi)也水漲船高啊。不過，現(xiàn)在把房子獨(dú)家委托給一家中介賣的很少，都是在幾家大的中介都掛的，跳價(jià)也往往意味著跳單(就是中介費(fèi)被別家中介賺去了)，你去搞個(gè)預(yù)告登記，至少能留住這套房子的中介費(fèi)，雖然賺得少了點(diǎn)，但總比一分不賺白忙一場好。

　　辦預(yù)告登記要房東拿三證一起去的?怕他不去?不會(huì)的，至少他在簽這單合同的時(shí)候是同意賣的，無非是他過幾天看人家的房子又漲價(jià)了，才不想賣的，你就不能在他簽合同的時(shí)候就拖他去辦嗎?辦好后他就不能反悔了。而且按照中介慣例，不要說簽正式合同了，只要簽了意向書，付了定金給房東，道兒很老的中介就把房東的三證收走了，你還會(huì)怕辦不來嗎?

　　為啥一年多沒人來辦預(yù)告登記

　　為啥全杭州一年多沒人來辦預(yù)告登記?杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心行政執(zhí)法處余翔處長表示，除了實(shí)在沒幾個(gè)人知道這條規(guī)定外，跟他們房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心的高效率有關(guān)系。建設(shè)部這條規(guī)定是針對(duì)全國而言的，從全國的范圍來看，二手房簽了正式合同后，原則上30天內(nèi)完成過戶都是符合規(guī)定的。那么，買家花20元錢辦個(gè)預(yù)告登記是必要的，誰知道這后面20多天房東會(huì)不會(huì)變卦呢?而在我們這里，兩小時(shí)就能完成過戶。那些肯陪你來我們中心的房東，都可以花兩小時(shí)直接過戶給你了，沒必要再去搞個(gè)什么預(yù)告登記。

　　沒人來預(yù)告登記不見得不必要，對(duì)于那些你認(rèn)為有可能變卦的房東，你合同簽好后來辦一下是必要的。還有很重要的一點(diǎn)，這個(gè)預(yù)告登記制度不只是針對(duì)二手房的，買一手房也一樣，可以防止開發(fā)商一房二賣，現(xiàn)在杭州的一手房都要網(wǎng)上備案的，比如100套房子，我們網(wǎng)上備案時(shí)發(fā)現(xiàn)有101套，那就是其中有一套肯定是一房二賣了，我們就可以及時(shí)阻止。但萬一開發(fā)商跟你簽的是紙上合同，沒有給你網(wǎng)上備案呢?你還是來辦一下預(yù)告登記，他就不能把你的房子賣給人家了。