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　　《物權(quán)法》最新司法解釋以案說法(一)

　　提要：自從最高人民法院5月24日出臺(tái)針對(duì)《物權(quán)法》的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》)和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱《物業(yè)糾紛的解釋》)兩部司法解釋后，本報(bào)熱線陸續(xù)收到讀者來電，希望針對(duì)在買房和居住過程中，自身所碰到的一些物權(quán)問題，從媒體上獲得來自法律界更專業(yè)、細(xì)致的解讀。

　　于是，本刊就此類物權(quán)熱點(diǎn)問題，請(qǐng)有關(guān)法律人士收集一些實(shí)際典型案例展開分析，為碰到類似問題的讀者提供理性參考。

　　案例一

　　小區(qū)會(huì)所歸誰(shuí)所有?

　　某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下，將位于該小區(qū)內(nèi)的1幢宣傳為小區(qū)會(huì)所的獨(dú)立房屋出售給了A公司進(jìn)行餐飲經(jīng)營(yíng)。小區(qū)業(yè)主得知后感到十分氣憤，認(rèn)為既然開發(fā)商將該幢房屋宣傳為小區(qū)會(huì)所，那么這幢房屋就應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施而歸業(yè)主共同所有，開發(fā)商無(wú)權(quán)擅自將其對(duì)外出售。

　　于是業(yè)主們分別找到開發(fā)商及A公司進(jìn)行交涉，要求將該幢房屋的所有權(quán)及使用權(quán)交還業(yè)主。然而，開發(fā)商卻表示，盡管該幢房屋曾經(jīng)確實(shí)打算用作小區(qū)會(huì)所，但其建筑面積并未計(jì)入業(yè)主公攤，在宣傳時(shí)銷售人員也從未承諾過該幢房屋將歸屬業(yè)主共同所有。因此，開發(fā)商有權(quán)對(duì)該幢房屋進(jìn)行出售。

　　同時(shí)，A公司也表示，作為該幢房屋的買受人，在購(gòu)買房屋后已經(jīng)依法進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，已經(jīng)成為該幢房屋的合法所有權(quán)人，業(yè)主無(wú)權(quán)向其主張?jiān)摯狈课莸乃袡?quán)。

　　對(duì)此，業(yè)主想知道：能否通過訴訟的方式取得對(duì)該幢房屋的共有權(quán)利?

　　律師解疑：會(huì)所、學(xué)校、地下車庫(kù)不屬于業(yè)主共有

　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及業(yè)主權(quán)利意識(shí)的提高，業(yè)主與開發(fā)商關(guān)于配套設(shè)施用房的權(quán)利歸屬問題所產(chǎn)生的糾紛與爭(zhēng)議在近幾年一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，并已逐漸形成一類新型的房地產(chǎn)糾紛。

　　對(duì)此，《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》予以了明確界定，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋(包括整幢建筑物)以及車位、攤位等特定空間，只要符合“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”三項(xiàng)條件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。

　　也就是說，除規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房外，通常情況下的會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、地下車庫(kù)位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物權(quán)登記要求，能夠登記房屋產(chǎn)權(quán)的，均將視為專用部分而不屬于業(yè)主共有。

　　因此，就這一案例來說，業(yè)主與開發(fā)商所爭(zhēng)議的會(huì)所完全符合新司法解釋對(duì)專用部分的三項(xiàng)界定條件，并已實(shí)際經(jīng)登記由A公司(特定業(yè)主)享有其所有權(quán)。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主如果要求獲得該會(huì)所建筑的所有權(quán)將難以得到法院的支持。

　　但如果業(yè)主們有明確的證據(jù)可以證明，開發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí)，就該幢房屋的特定用途對(duì)業(yè)主進(jìn)行過具體、確定的說明和允諾，并且該說明和允諾對(duì)業(yè)主購(gòu)房合同的訂立及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，則業(yè)主可以通過訴訟的方式追究開發(fā)商擅自變更該幢房屋特定用途的違約責(zé)任。

　　律師提示：哪些屬于業(yè)主共有?

　　《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上，從實(shí)踐糾紛解決的角度進(jìn)一步明晰界定了建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物專有部分與建筑物共有部分的各自范圍。結(jié)合《物權(quán)法》及該司法解釋，可以明確建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分均屬于業(yè)主共有：

　　(一)屬于城鎮(zhèn)公共道路之外的建筑區(qū)劃內(nèi)道路;

　　(二)屬于城鎮(zhèn)公用綠地或者明示屬于個(gè)人的建筑區(qū)劃內(nèi)綠地;

　　(三)規(guī)劃明確的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房;

　　(四)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;

　　(五)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

　　相關(guān)司法解釋條款：

　　《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第三條。

　　案例二

　　民宅商用是否可行?

　　廖阿姨住在某單位臨街房改房小區(qū)的二樓，因?yàn)橹苓吷罘奖悖伟⒁桃恢备械阶〉煤苁嫘?。但隨著一樓康老伯將自家住房租給外地人作餐飲經(jīng)營(yíng)后，廖阿姨的心煩事也接踵而來：拋開每天難聞的油煙還有嘈雜的喧嘩不說，光想著樓下那被拆得七零八落的房屋結(jié)構(gòu)就夠心驚肉跳一陣子的了。

　　為此，廖阿姨還有其他幾位鄰居都多次找到康老伯協(xié)商，希望他能收回房屋重新改作住宅后再進(jìn)行出租。但每次康老伯總是以房子是自己的，別人無(wú)權(quán)干涉為由予以拒絕，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多數(shù)鄰居簽名同意的文書來作為拒絕廖阿姨的理由。

　　面對(duì)這樣的結(jié)果，廖阿姨頗感無(wú)奈，她不知道在多數(shù)鄰居都同意康老伯將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的情況下，能否要求康老伯將住宅恢復(fù)原狀。

　　律師解疑：如何界定“有利害關(guān)系的業(yè)主”

　　《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”同時(shí)，《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》第十一條則確定“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”均應(yīng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。而廖阿姨與康老伯居住在同一棟建筑物中，則康老伯要將自己的住房改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，就必須經(jīng)得包括廖阿姨在內(nèi)的該棟建筑物全體業(yè)主的同意。

　　此外，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》第十條第二款的規(guī)定：“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。”

　　因此，廖阿姨在與康老伯多次協(xié)商無(wú)果的情形下，有權(quán)依法向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　相關(guān)司法解釋條款：

　　《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條、第十一條。