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　　【案情】

　　2005年4月22日，張某與李某簽訂《店面租賃合同》，由張某承租位于廈門(mén)市某區(qū)某路的店面兩間用于經(jīng)營(yíng)川菜館，經(jīng)營(yíng)期限為2005年5月1日至2008年5月1日。張某依法辦理了工商、稅務(wù)登記。

　　因某基礎(chǔ)工程建設(shè)的需要，某區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目辦公室依法制定了《拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案》，對(duì)被拆遷人以及房屋使用人的補(bǔ)償安置均作了詳細(xì)規(guī)定(其中應(yīng)補(bǔ)償?shù)钠髽I(yè)搬遷、員工停業(yè)生活補(bǔ)助費(fèi)和利潤(rùn)損失，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積、以包干的形式按5000—20000元/戶給予補(bǔ)助，但最高不超過(guò)20000元)。2006年2月13日，拆遷人和拆遷單位向張某下發(fā)了限于2月19日搬遷的《通知》。張某在作了現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)公證保全之后完成了搬遷。2006年3月14日，某區(qū)某居民委員會(huì)代表李某與拆遷人簽訂了關(guān)于非住宅房屋補(bǔ)償款(8萬(wàn)元)以及營(yíng)業(yè)性經(jīng)營(yíng)店面經(jīng)營(yíng)損失和搬遷補(bǔ)助(19萬(wàn)元)的《非住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》。2006年3月29日，拆遷人向被拆遷人李某支付了上述27萬(wàn)元，而李某拒絕將其中的19萬(wàn)元支付給張某。

　　2006年4月27日，張某將拆遷人和被拆遷人訴至某區(qū)人民法院要求拆遷人和被拆遷人支付營(yíng)業(yè)性經(jīng)營(yíng)店面經(jīng)營(yíng)損失和搬遷補(bǔ)助，某區(qū)人民法院根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》認(rèn)為屬于未達(dá)成協(xié)議的拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系應(yīng)先向拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)裁決，駁回了張某的起訴。2006年6月7日，張某向拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)裁決。拆遷管理部門(mén)根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》認(rèn)為拆遷當(dāng)事人雙方已簽訂補(bǔ)償協(xié)議而且標(biāo)的物已經(jīng)滅失，于2006年6月13日作出《不予受理通知書(shū)》并建議通過(guò)民事訴訟途徑解決。2006年7月31日，張某再次將被拆遷人起訴至某區(qū)人民法院，某區(qū)人民法院根據(jù)最高人民法院法釋〔2005〕第9號(hào)認(rèn)為張某與拆遷人、被拆遷人未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議提起民事訴訟不符合法律規(guī)定，若對(duì)行政裁決不服應(yīng)提起行政訴訟，駁回了張某的起訴。2006年10月11日，張某以李某不當(dāng)?shù)美麨橛蓪⒗钅吃俅卧V到某區(qū)法院，某區(qū)人民法院再次根據(jù)最高人民法院法釋〔2005〕第9號(hào)認(rèn)為張某未與拆遷人、被拆遷人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，張某的起訴不符合民事案件受理范圍，裁定不予受理。張某不服該裁定向廈門(mén)市中級(jí)人民法院提起上訴。廈門(mén)市中級(jí)人民法院認(rèn)為張某對(duì)補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目和數(shù)額沒(méi)有異議，僅是收取款項(xiàng)的主體錯(cuò)誤，張某的請(qǐng)求符合民事案件的受理范圍，2007年3月31日裁定撤銷某區(qū)人民法院不予受理的裁定，某區(qū)人民法院應(yīng)當(dāng)受理。2007年4月4日某區(qū)人民法院以民事案件立案受理了該案并已開(kāi)庭審理，目前尚未作出判決。

　　上述案例引發(fā)了本人一系列的思考：房屋承租人是否是房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的必需當(dāng)事人?承租人應(yīng)當(dāng)獲得的補(bǔ)償向誰(shuí)主張、如何主張?承租人應(yīng)得的補(bǔ)償利益受損時(shí)應(yīng)通過(guò)何種途徑進(jìn)行救濟(jì)?承租人應(yīng)如何采取預(yù)防措施?

　　【解析】

　　一、房屋承租人在拆遷中遭遇行政和司法救濟(jì)尷尬

　　1、房屋承租人是否是房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的必需當(dāng)事人?

　　舊《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定被拆遷人包括承租房屋的使用人(承租人)，房屋承租人作為被拆遷人享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù);而新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第4條第三款規(guī)定被拆遷人僅指房屋所有人而不再包括房屋承租人，房屋承租人已經(jīng)成為房屋拆遷法律關(guān)系中區(qū)別于被拆遷人(房屋所有人)獨(dú)立的當(dāng)事人。

　　依照舊《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第12條、第32條規(guī)定，房屋承租人作為被拆遷人是簽署拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的必然主體;而新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條雖然規(guī)定拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，但是第27條規(guī)定被拆遷人與承租人解除租賃關(guān)系或者對(duì)承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。這就給被拆遷人單獨(dú)與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議、領(lǐng)取應(yīng)當(dāng)屬于承租人所有的補(bǔ)償款項(xiàng)提供了機(jī)會(huì)。為簡(jiǎn)化拆遷法律關(guān)系、實(shí)現(xiàn)快速拆遷的目的，拆遷人往往在被拆遷人未與承租人解除租賃關(guān)系、未與承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，就房屋拆遷補(bǔ)償與搬遷補(bǔ)償、停業(yè)損失等在承租人未參與的情況下或者根據(jù)承租人提供的相關(guān)材料與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。而承租人也往往被拆遷人和被拆遷人所蒙蔽。上述案例屬于此種情形承租人是否必須參加三方協(xié)議的簽訂呢?在所舉案例中，房屋拆遷行政管理部門(mén)認(rèn)為拆遷人與被拆遷人簽訂的《非住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》就是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》所要求的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，即承租人不是參與簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的必須主體，《非住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》已經(jīng)包括房屋拆遷補(bǔ)償款、搬遷補(bǔ)助款和停產(chǎn)停業(yè)損失。但是，某區(qū)人民法院駁回張某2006年4月27日起訴和2006年7月31日起訴的裁定均認(rèn)為張某的起訴屬于拆遷人未與被拆遷人、承租人簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議情形，即認(rèn)為承租人必須與拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。但，是拆遷人與承租人簽訂協(xié)議，還是拆遷人與承租人、被拆遷人簽訂三方協(xié)議沒(méi)有明確。