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　　廣州市首次出臺(tái)《廣州市集體土地房屋標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》)?！兑?guī)定》將集體土地房屋分為住宅房屋與非住宅房屋兩類(lèi)進(jìn)行補(bǔ)償補(bǔ)償安置，并對(duì)住宅房屋確定了貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、農(nóng)民自建的3種具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　其中住宅貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分成132個(gè)區(qū)片執(zhí)行，同一區(qū)片分拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)和宅基地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)，兩者相差600元/平方米。拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)最高的是東山湖區(qū)片，為4800元/平方米。貨幣補(bǔ)償有兩個(gè)計(jì)算公式，每套房子都可套入兩公式進(jìn)行計(jì)算，再按照算出的最高金額進(jìn)行補(bǔ)償。此外，每戶(hù)至少可按50平方米核準(zhǔn)補(bǔ)償。

　　非住宅房屋評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)

　　據(jù)了解，此前廣州市沒(méi)有統(tǒng)一的集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，由各區(qū)不同項(xiàng)目征地時(shí)按照各自情況進(jìn)行評(píng)估定價(jià)。市國(guó)土房管局和市建委經(jīng)過(guò)兩年多時(shí)間的調(diào)查、研究，經(jīng)過(guò)廣泛征求意見(jiàn)后，形成了《廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》)，現(xiàn)已報(bào)市政府同意，開(kāi)始實(shí)施。

　　《規(guī)定》共25條，從技術(shù)層面上確定廣州市拆遷集體土地房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！兑?guī)定》優(yōu)先保護(hù)被征地農(nóng)民的基本居住權(quán)利，充分考慮征地拆遷需要面對(duì)的復(fù)雜情況，區(qū)分不同情形靈活采取了多種措施進(jìn)行補(bǔ)償安置?！兑?guī)定》將集體土地上經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)的房屋分為住宅房屋、非住宅房屋兩類(lèi)進(jìn)行補(bǔ)償。

　　對(duì)于非住宅房屋，由于涉及到工業(yè)、商業(yè)、辦公用房等多種類(lèi)型，情況復(fù)雜，無(wú)法硬性確定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，因此規(guī)定通過(guò)評(píng)估來(lái)確定其補(bǔ)償價(jià)格，主要采取貨幣補(bǔ)償方式。其中，對(duì)于公益事業(yè)房屋，允許在符合規(guī)劃的條件下復(fù)建。

　　住宅房屋按3種方式補(bǔ)償

　　而對(duì)于住宅房屋，《規(guī)定》確定了貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、農(nóng)民自建3種補(bǔ)償方式。市國(guó)土房管局方面表示，這3種補(bǔ)償方式是在充分吸收現(xiàn)有的各種模式合理性的基礎(chǔ)上形成的，在最終的補(bǔ)償結(jié)果上趨向一致，避免出現(xiàn)因選用不同拆遷補(bǔ)償方式而產(chǎn)生結(jié)果不一致的不公平現(xiàn)象?？蛇m用于不同類(lèi)型的征地拆遷項(xiàng)目，各種補(bǔ)償方式可以互相銜接。

　　兩個(gè)計(jì)算公式按高的算

　　被拆遷住宅房屋由于面積小、年代久遠(yuǎn)等原因?qū)е滤玫难a(bǔ)償較低，低于所設(shè)定的廣州市集體土地住宅房屋的拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，按最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和最小面積進(jìn)行補(bǔ)償。

　　市國(guó)土房管局有關(guān)人士介紹，貨幣補(bǔ)償有兩個(gè)計(jì)算公式，每處住宅都可套入兩個(gè)公式計(jì)算，最終按照金額高的進(jìn)行補(bǔ)償。比如，一個(gè)房子貨幣補(bǔ)償金額是100萬(wàn)元，而最低補(bǔ)償金額算出來(lái)是120萬(wàn)元，那么便按照120萬(wàn)元進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償?shù)?，不再提供安置房或另行安排宅基地?/p>

　　拆遷人提供的安置房有兩種來(lái)源：一是拆遷人根據(jù)規(guī)劃要求，統(tǒng)一申請(qǐng)建設(shè)用地，統(tǒng)一出資建設(shè)安置房;二是拆遷人提供自有產(chǎn)權(quán)的房屋(包括統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)新社區(qū)安置房)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式和貨幣補(bǔ)償方式都涉及面積核定問(wèn)題。

　　每戶(hù)最少按50m2補(bǔ)償

　　被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建筑面積不足25平方米的，按人均25平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。如果實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人的安置面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)核定：被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于25平方米/人的按25平方米/人核定，超過(guò)40平方米/人的按40平方米/人核定，在25～40平方米/人之間的按批準(zhǔn)的建筑面積核定;2人以下(含2人)的戶(hù)，按2人核定。也就是說(shuō)，農(nóng)民每戶(hù)最少可按50平方米核定面積進(jìn)行補(bǔ)償。值得注意的還有，已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。

　　關(guān)于農(nóng)民自建方式的具體規(guī)定為，若本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有農(nóng)用地，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅，由拆遷人依法辦理集體、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費(fèi)用，對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價(jià)給予補(bǔ)償。

　　配合拆遷可獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償金額5%

　　拆遷集體土地住宅房屋，拆遷人還應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議補(bǔ)償金額的5%內(nèi)給予獎(jiǎng)勵(lì)。

　　拆遷人應(yīng)當(dāng)將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現(xiàn)場(chǎng)公示，公示期為15日。公示期間有異議的，可以向拆遷人反映，拆遷人應(yīng)當(dāng)在15個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，并答復(fù)異議人。

　　被拆遷人對(duì)居住房屋補(bǔ)償價(jià)格有異議的，可以與拆遷人共同或者分別委托具備房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。共同委托不成或者對(duì)分別委托評(píng)估的結(jié)果有異議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人申請(qǐng)，可以由房地產(chǎn)行政部門(mén)采用隨機(jī)抽取的方式確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果作為補(bǔ)償安置的依據(jù)。

　　-名詞解釋

　　貨幣補(bǔ)償

　　貨幣補(bǔ)償是指拆遷人向被拆遷人支付補(bǔ)償款，補(bǔ)償款按照“被拆遷房屋的重置價(jià)結(jié)合成新”以及“宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”)等確定，在城中集體土地、近郊集體土地住宅補(bǔ)償中較多采用。

　　《規(guī)定》除了明確對(duì)房屋通過(guò)重置價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，還新增了對(duì)宅基地土地使用權(quán)通過(guò)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)、集體土地住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)由市國(guó)土房管局根據(jù)廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、廣州市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后定期公布。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人提供安置房屋，與被拆遷人房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。即被拆遷人房屋按照貨幣補(bǔ)償方式規(guī)定的計(jì)算公式確定補(bǔ)償金額，并與拆遷人提供的安置房?jī)r(jià)款結(jié)算差額。這種方式多用于成片的拆遷。

　　農(nóng)民自建

　　農(nóng)民自建方式是指在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的情況下，對(duì)于滿(mǎn)足一定條件的征地項(xiàng)目和被征地村，安排宅基地給被拆遷人(村集體和本村的村民戶(hù))，由其自建住宅安置，多適用于較偏遠(yuǎn)地區(qū)或者遠(yuǎn)郊的拆遷項(xiàng)目。

　　貨幣補(bǔ)償計(jì)算公式

　　計(jì)算公式

　　以重置成新價(jià)和宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)進(jìn)行計(jì)算

　　貨幣補(bǔ)償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價(jià)×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)×核定的補(bǔ)償面積。

　　計(jì)算公式

　　以重置成新價(jià)和集體土地住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)進(jìn)行計(jì)算